近半年，坊间时有讨论香港的商业物业信贷危机，事关香港商业物业（包括写字楼和零售物业）的市道确实仍处于低迷状态。据报道，金融监管机构近期加大了对商业物业贷款银行在不良贷款决策的审查力度。

根据彭博（Bloomberg）最近的报道，自今年5月以来，部分银行至少收到香港金融管理局（下称"金管局"）官员三次来电，询问其未参与某房地产再融资交易的原因等问题。另外，汇丰提议将恒生私有化，并另行警告称，香港商业物业继续面临巨大的下行压力，正积极推动其香港子公司 —— 恒生银行出售不良房地产债务投资组合。

根据标普数据，商业物业贷款约占香港银行体系总贷款额的8%；而政府最新数据显示，本地写字楼价格较2018年的高峰已下跌约50%。与此同时，银行对支持数百亿不良房地产贷款的物业估值日益担忧，他们普遍认为商业物业有过高估值的倾向。

据彭博的报道，湾仔万通保险大厦业主于2023年底成功再融资，所依据的是一家国际物业评估顾问公司给出的62.4亿港元估值，该估值竟然与2018年楼市高峰时期的水平相近。贷款方对此持怀疑态度，选取的可比物业不仅位置更优，更享有海景资源。后来银行下调了贷款价值比率，将贷款规模从31亿港元削减至25亿港元，可见银行对该估值报告的可信度亦持保留态度。

笔者也了解到，红磡的一座曾沦为银主盘、后来大幅度折让的甲级商厦，其估值报告同样存在问题。一家国际物业评估顾问对其进行估值时，仅以该物业的顶层租金作为估值基础，而有趣的是，该租金案例实际上也只是一个关联交易，因此其租金水平逼近中环写字楼水平。这种操作明显是所谓的"樱桃谬误"（Cherry Picking），是拉高估值结论的手段。

夸大的资产价值，会对地区或国家的金融体系造成或大或小的冲击，尤其在市场出现转向变差的情况之下。故此，要防止估值被操纵，第一道防线就是估值行业本身的自我监管与职业操守。但截至目前，相关专业学会与监管机构尚未对估值行业形成有效的监督约束。但结合上述几个案例及目前香港商业地产的市况，"完美风暴"几乎成形。本地商业物业信贷危机可谓只欠"压垮骆驼的最后一根稻草"。

卢铭恩

华坊咨询评估董事总经理