在 2025 年 12 月 1 日，金融市场见证了一个充满文化底蕴的时刻。意大利波罗密欧家族（Borromeo Family）旗下的文化资产管理公司 ——Kaleon S.p.A.（股票代码：ALKLN），正式在米兰和巴黎的 Euronext Growth 市场同步挂牌上市。这不仅是意大利文化遗产领域首例双重上市的 IPO，更象征着欧洲传统贵族遗产从 “私人持有” 向 “专业化、资本化运作” 迈出了关键一步。

Kaleon 的根源可以追溯至意大利最显赫的贵族之一：波罗密欧家族。该家族自 14 世纪以来，便在意大利北部拥有深厚的影响力，尤其是在马焦雷湖（Lake Maggiore）周边的土地与岛屿区域。Kaleon 的前身成立于 1983 年，最初的使命十分单纯：统筹管理家族在马焦雷湖周边的文化与自然资产。这包括著名的贝拉岛（Isola Bella）、母亲岛（Isola Madre）以及帕拉维奇诺公园（Parco Pallavicino）。在很长一段时间里，这些资产被视为家族的荣耀，而非单纯的商业引擎。

但进入 21 世纪后，家族意识到仅靠单纯的维护，已不足以应对现代旅游业的市场竞争与高昂的保护成本。于是，“Terre Borromeo” 品牌应运而生。公司开始将各个分散的景点串联成一个完整的旅游生态链，融合了文化参观、高端餐饮、精品零售及渡轮服务等业态。经过多年发展，在 2015 年至 2024 年间，Kaleon 实现了 10% 的稳定复合年增长率。这一增长得益于旅游产品组合的日益完善以及基础设施的重大投资。在 2024 年，Kaleon 实现营收约 2,170 万欧元，利润率高达 25%，表现颇为卓越。在 2025 年 6 月，历经十年修缮的坎内罗城堡（Castelli di Cannero）也正式开放，成为公司上市前最重要的业绩成长亮点。

Kaleon 最受投资人青睐的，并非其拥有的地产价值，而是其独特的轻资产管理服务模式。该模式的核心在于 “资产管理与所有权分离”：家族持有遗产的产权，而 Kaleon 负责专业化的营运、行销与日常维护。这种模式确保了公司无需在资产负债表上承担巨额的土地持有成本，而是专注于提高资产的现金流产出能力。

另外，与传统博物馆仅依赖门票收入不同，Kaleon 的收入结构高度多元化。除了一些历史建筑和植物园还会基本收取门票外，景点内常设精品店、咖啡厅和高级餐厅的同时，公司还承接全球顶级奢侈品牌的时装秀、婚礼及企业晚宴等奢华活动。例如，路易威登（Louis Vuitton）便曾于贝拉岛举办时装秀。Kaleon 致力于将这套管理经验转化为 “第三方代管服务”—— 欧洲许多古老家族拥有珍贵文化资产，却缺乏经营能力，Kaleon 的目标便是成为这些资产的专业 “代理人”，这也是其未来成长的蓝海空间。

Kaleon 选择在米兰（Euronext Growth Milan）与巴黎（Euronext Growth Paris） 同步上市，背后蕴含着深刻的战略考量。巴黎市场对奢侈品与文化产业具备极高的认可度，通过双重上市，Kaleon 吸引了超过 3,000 名法国散户投资者，这对于提升股票流动性至关重要。此次上市最终以每股 4.00 欧元定价，募资约 1,800 万欧元，公司估值达到 5,650 万欧元，展现了市场对其文化溢价的认可。

尽管上市成功，笔者认为 Kaleon 仍需面临诸多挑战。例如，公司目前绝大多数收入仍集中在马焦雷湖区域。气候变迁引发的极端天气，或地区性旅游市场的波动，均可能对其短期业绩造成冲击；同时，随着公司上市，投资人对利润成长的追求，可能会与文化遗产的严苛保护规定产生冲突。如何在不损害历史价值的前提下，开发更多高利润的服务业态，是管理层面临的长期考验。Kaleton 致力于挖掘其他具有重要文化意义、却因缺乏专业管理而被低估或失修场所的潜力，持续寻购或签署新的文化遗产管理合约，将业务范围从北意大利扩展至全意大利，甚至南欧地区。

Kaleon 的上市，不仅仅是一家公司的成功，更为全球数以千计面临维护困境的历史遗迹提供了一条全新的发展路径：以现代金融资本激活沉睡的历史资产。对于投资者而言，Kaleon 提供的并非传统的房地产投资机会，而是一种关于 “稀缺性” 与 “体验经济” 的独特配置选择。在 “Made in Italy” 依然具备全球魅力的当下，笔者认为 Kaleon 只要能守住自身的文化护城河，并成功输出管理经验，其长期价值值得市场持续关注。

卢铭恩

华坊咨询评估董事总经理