图源：https://holeinthedonut.com

前言：在分化的全球市场中寻找确定性

在全球经济与房地产市场呈现明显分化态势的当下，投资者正积极寻找兼具稳定性和增长潜力的资产类别。店屋作为东南亚极具代表性的特色建筑，在新加坡，以其为代表的历史资产已价格高企；而放眼整个东南亚，马来西亚等国的店屋正以其独特的“高现金流、强抗周期、可改造”属性，吸引着寻求价值与成长性平衡的资本关注。

店屋：东南亚商业文明的活化石

店屋（Shophouse）起源于 19 世纪的华南地区，随移民浪潮传入东南亚，成为该区域极具代表性的建筑类型。这类建筑通常为 2–3 层高，采用“下店上宅”的功能布局 —— 首层作为商铺临街设置，二、三层用作居住空间；商铺前方设有骑楼，该设计利于通风避雨，也被称作“五脚基”，既适配热带气候的通风避雨需求，也打造出独具特色的商业步行空间。

在商业市场上，店屋大多坐落于核心城市的传统商圈，例如新加坡牛车水、马来西亚槟城、吉隆坡等地。优越的地理位置与独特的历史底蕴，赋予店屋文化附加值，使其兼具实用功能与文化符号价值。

马来西亚的商业地产：韧性增长中的结构分化

尽管全球经济环境充满不确定性，马来西亚房地产市场在 2025 年仍展现出较强韧性。全年共录得416,413 宗房地产交易，较 2024 年小幅下降 1%，但交易总值同比增长 4.1%，达2,418.7 亿令吉（RM241.87 billion），显示资金正加速向优质资产集聚。

同期，马来西亚房价指数（MHPI）上涨 2.6% 至 218.4 点，反映整体房价保持温和上行趋势。

图1：马来西亚房地产市场交易总价值趋势（来源：马来西亚统计局，华坊咨询）

从结构来看，商业地产仍是支撑市场活跃度的重要板块，交易总值占全国房地产交易总值的 22% 以上，在整体市场中发挥关键作用。

全年马来西亚商用物业共录得46,649 宗交易，交易总值达587.0 亿令吉（RM58.70 billion）；对比 2024 年（45,985 宗交易、580.6 亿令吉），交易量增长 1.4%，交易金额增长 1.1%，延续稳步扩张态势。市场增长主要由四层店铺（four storey shops）、SOHO 及服务式公寓交易增长带动，相关成交集中于主要州属及核心城市区域，体现商业地产需求持续向区位优势突出、功能多元的资产类型集聚。

图2：马来西亚房地产市场交易物业类型分布（来源：马来西亚统计局，华坊咨询）

图3：马来西亚房地产商业地产交易趋势（来源：马来西亚统计局，华坊咨询）

马来西亚的店屋市场：商业地产的“压舱石”

在商业地产细分市场中，店屋依然是马来西亚最具活力与韧性的资产类型之一。

2025 年，尽管整体市场环境趋于理性，店屋物业交易呈现“量稳价升”的健康态势。全年店屋交易量小幅回调 1.1% 至19,551 宗，但交易总值逆势增长 3.1%，达198.5 亿令吉（2024 年：19,771 宗、192.6 亿令吉），反映市场对优质店屋资产的认可度持续提升。

从商业房地产整体结构来看，店屋交易占据绝对核心地位，贡献了商业房地产交易总量的 41.9%、总交易值的 33.8%，稳居商业地产 “压舱石” 角色。

图4：店屋交易趋势（来源：马来西亚统计局，华坊咨询）

从产品结构来看，交易高度集中于两层至两层半的排屋式店屋（shophouse），该类型成交 10,473 宗，占比超 50%，为市场主力；三层至三层半店屋紧随其后，占比 27.5%（5,379 宗）。这一结构充分体现马来西亚店屋市场自用与投资并重、以中小体量高流通资产为主的成熟特征，市场交易活跃度突出。

图5：店屋交易结构（来源：马来西亚统计局，华坊咨询）

从区域分布来看，店屋交易热点高度集中于核心城市及成熟商圈。主要州属中，具备战略区位、人口密度高、商业基础完善的区域，店屋价格持续上涨，反映资金对“确定性收益”的偏好显著增强。

以吉隆坡联邦直辖区（WP Kuala Lumpur）为例，多个成熟社区的双层店屋价格涨幅突出：Lucky Garden（+17%）、Bandar Manjalara（+12.8%）、Taman Shamelin Perkasa（+14.7%）。同时，雪兰莪、柔佛及槟城多地的双层、三层店屋也录得温和上涨，显示行情具备区域广度，并非短期热点驱动。

从收益角度来看，优质地段店屋的投资吸引力尤为突出。以吉隆坡为例，核心商业地段店屋净租金收益率普遍维持在 4%–6%，明显高于国内一、二线城市商业物业 2%–4% 的平均水平；同时，这类核心店屋长期年均资本增值率约 3%–5%，在保障稳定现金流的同时，具备良好的长期资产增值潜力。

整体而言，2025 年马来西亚店屋市场呈现高流通性、稳收益、强抗周期的核心特征，是当前东南亚商业地产中少数仍具备结构性增长动力的板块。

店屋改造：从“物理空间”到“价值载体”的蜕变

近年来，马来西亚本土涌现出多个代表性店屋活化与改造案例，通过历史建筑再利用，实现商业价值与文化体验的双重提升。其中最具代表性的项目，是位于槟城乔治市的China House（唐人厝）。

图5：China House外观（图源：https://danielfooddiary.com）

该项目由三栋百年历史的传统店屋打通整合而成，采用连贯式动线设计，游客可在不同建筑与空间间自由穿行，形成层层递进、场景多变的空间体验。项目整体划分为 14 个功能各异的空间，并分别赋予独立名称，强化场景记忆点。

在业态组合上，项目融合咖啡馆、特色餐厅、画廊、艺术展示空间及多功能剧院等多元业态，实现餐饮、艺术与休闲体验的深度融合。多家咖啡馆与餐厅设计风格独具特色，既保留店屋原有历史肌理，又融入现代设计语言，提升空间层次与消费停留体验。

China House 提供超 50 种口味的手工蛋糕，并不定期举办 Live Band 演出及文化活动，进一步增强消费黏性与社交属性。通过“空间 + 内容 + 体验”的综合运营模式，该项目不仅提升了单一店屋的商业坪效，更成功将传统店屋打造为具备地标价值的文化商业综合体。

图6：内部照片（图源：Ctrip）

China House 的成功，印证了马来西亚店屋在“存量改造、业态升级、长期运营”方面的巨大潜力，为传统店屋从单一零售空间向复合型、体验型商业载体转型提供了重要参考。

结语：从资产配置到文明传承的双重价值

马来西亚店屋凭借“稳现金流、强抗周期、可改造”的核心特质，成为兼具确定性与成长性的优质投资选择。

从资产配置角度，4%–6% 的净租金收益率与 3%–5% 的长期资本增值率，构建起穿越周期的稳定回报体系。核心区位的稀缺性托底资产价值，多元业态改造空间拓展增值边界，是资产组合中抗风险、稳收益的重要组成部分。

更重要的是，马来西亚店屋不仅是投资标的，更是南洋商业文明的活化石。每一栋经活化改造的店屋，都是连接历史与未来的纽带，既留存骑楼街的南洋记忆、承载华人移民奋斗历程，又在现代运营中注入新活力，实现商业价值与文化传承的共生。

对追求长期价值的投资者而言，马来西亚店屋市场提供了独特选择 —— 既能分享东南亚区域经济红利，又能参与多元文化传承创新，是兼具“安全感”与“温度感”的价值洼地。

卢铭恩   华坊咨询评估董事总经理