随着城市发展不断深入，许多早期建造的建筑逐渐难以适应当下的城市节奏。从老旧商场到废弃厂房，这些历经岁月的建筑既承载着城市记忆，也面临着被时代淘汰的困境。在土地资源日益紧张的背景下，如何盘活这些老旧物业，成为激活存量资产、释放城市活力的关键举措。对存量地产进行改造，不仅是对建筑形态的重塑，更是对商业模式与消费体验的全面升级。

中国商业和工业存量地产问题的核心，在于过去盲目扩张带来的巨大供应冗余，而当前经济结构调整和需求变化无法迅速消化这些存量。这导致了资产价格下跌和金融风险积累，促使市场进入从“增量竞争”转向“存量博弈”的深度洗牌期。

举一例子，工业地产（包括工业园区、仓库和物流中心）正在面临结构性挑战。截至2024年底，中国产业园区总数超过8万家，总供应量预计突破62亿平方米。尽管总需求保持稳定，但在大湾区的广佛肇地区等特定区域，未来几年新增供应量巨大，可能导致区域性供需失衡和库存积压。与此同时，需求结构持续转变，当前需求主要集中在新能源汽车、光伏和工业机器人等少数增长迅速的制造业领域，这意味着老旧园区或不符合新兴产业需求的物业面临淘汰或转型压力。此外，政府推动的产业升级和新型城镇化战略，要求工业地产向更高标准的现代化、智慧化方向发展，不符合这一趋势的存量工业类型地产正在面临价值重估风险。

目前，存量地产的改造方式呈多元化发展，其中转型为公共空间、强化社区功能以及转换商业用途，是最常见的三种活化路径。

公共空间转型：工业遗产的文化重生

存量地产转型为公共空间是较为常见的活化方式，上海西岸的龙美术馆改造堪称工业遗产转型的典范。其前身为北票码头，是上海工业文明的重要见证。其建筑师 —— 柳亦春先生在设计中保留了煤漏斗、卸载桥等工业元素，并巧妙地融入现代美术馆的空间布局。美术馆的主题与改造前的工业文明形成呼应，而原有码头高大的建筑结构，也为美术馆所需的层高等硬件提供了天然支撑，两者相得益彰。项目建成后，龙美术馆迅速成为网红打卡地以及上海西岸的重要地标之一，吸引了大量游客和艺术爱好者前来参观。

社区功能升级：工业遗存的社区化再造

除改造为美术馆等公共空间外，将存量地产转型为社区中心也是近年来的重要发展方向。过去的老厂区已无法满足新时代的社区需求，因此将废弃工厂改造为社区活动中心、植入现代化功能，不仅减少了政府在社区中心建设上的土地投入，也为荒废厂区注入了新的生活活力。例如，南京尤家凹居住社区中心的前身为南京压缩机厂，项目在保留工业遗产的基础上，植入新的建筑结构，串联起原本相对独立的旧厂房园区，形成完整的社区服务与活动流线。同时，项目设计了“云影长廊”及“云影空间”等特色场所，使老厂区记忆与社区活力交融，成为工业遗产保护与更新的独特案例。

商业空间转型：工业遗存的消费场景再造

相比公共空间和社区活动空间，存量地产转型为商业空间（尤其是办公用途）更为常见。红专厂、TIT创意园等均为典型活化案例。近年来，随着土地资源日益紧张，将旧厂房改造为购物中心的模式也愈发普及。

无锡的“运河汇1958”项目展现了工业遗存商业化的多种可能。其前身是无锡钢铁厂，坐落于文化底蕴深厚的清名桥历史街区，具有极高的商业价值。在改造过程中，项目延续了原有厂房的结构体系，保留了构架柱、横向水平构件及旧屋架，并融入工业风设计，为消费者带来强烈的视觉冲击。建成后的“运河汇1958”成功打造出包含特色餐饮、文创零售、沉浸式体验等业态的复合空间，成为一座“高颜值”城市会客厅。这一转型不仅提升了项目整体租金水平，更使老旧工业遗存焕发新生，成为当地文化与旅游的新地标。

中国城市遗留的老厂房和旧大楼是城市文化的重要载体，在历史文化、经济发展、社会进步、生态环境和建筑美学等方面均具有独特价值。从龙美术馆的文化赋能，到“运河汇1958”的商业创新，再到尤家凹社区的社会价值创造，存量地产的升级改造已不再局限于艺术或创意产业，而是通过空间重构、文化赋能和业态创新，实现建筑价值、文化价值和经济价值的统一，极大丰富了改造项目的城市功能。这种“以存量促增量”的发展模式，将为城市高质量发展提供持续动力。

卢铭恩
华坊咨询评估董事总经理