2019年，估值高达470亿美元的「共享办公」龙头独角兽企业WeWork计划上市触礁，原因不一而足，主要就是被揭发长期钜额亏损、管理混乱、醜闻不断等。结果，创办人亚当·诺伊曼 (Adam Neumann)被罢免，甚至惹起「共享办公概念已死」的疑虑。最近串流平台hulu推出了一套题为「WeWork: Or The Making and Breaking of a $47 Billion Unicorn 」的纪录片，片中访谈了WeWork前高级员工、WeWork租户、投资者、行业专家等，通过他们的第一身描述揭示了这匹独角兽脱颖而出再迅速变成爆破泡沫的原因。

 共享办公的盈利模式就是通过租赁或购置办公室物业，加以装修後再转租给个人或公司赚取租金差价。WeWork能成为行业龙头，除了愿意投资提供设计时髦、充满活力的办公环境外，主要有两个原因。第一，诺伊曼从不将WeWork场所形容为工作空间，而是将之包装成一个不仅仅用作工作的「社区」。他们有专人安排各种活动让来自不同领域产业的租户互相交流和建立人脉网络，令各个租户个体(Me)凝聚成一个共同发展奋鬥的社群(We)。根据纪录片中受访的前WeWork租客形容，诺伊曼喜欢以以传统宗教领袖形象示人，他的演讲充满魅力和感染力，宣扬的社群(We)观念几乎形成一种信仰，以品牌忠诚等方式来留住租户。

 第二个就是诺伊曼无惧风险的管理风格。纪录片中描述了诺伊曼和软银孙正义第一次见面的情况，孙正义起初拒绝投资WeWork但指点了诺伊曼「聪明人和疯子打架，一定是疯子获胜」。意思就是要诺伊曼要不畏风险，勇於短时间内把业务做大做强才能打败对手。诺伊曼的确实行了如此战略，亦顺利获得软银注资，一跃成为行业龙头。

不顾风险的过急扩张终於令WeWork陷入危机。片中一名WeWork前员工透露，早在计划上市前，WeWork的财政状况早已千疮百孔，但诺伊曼仍然不停在公开场合谎称WeWork拥有庞大盈利和描绘他的美好愿景；在不停强迫员工参加团体活动粉饰太平同时却不停暗中大幅裁员削减开支，但在削减开支的同时，诺伊曼挪用公司资金来购置私人飞机。而诺伊曼的管治亦日益腐败，例如将私人物业租给WeWork从中获利、随兴挪用公款发展不相干业务、甚至涉嫌偷运毒品等等。这一切终於在计划上市时暴露，导致上市失败、诺伊曼和软银决裂的惨淡收场。

笔者认为，WeWork这次的失败并代表共享办公空间失败。WeWork提倡的社群概念，提供不同领域业者大量交流机会的平台是传统办公空间所不能的。加上疫情後不少公司已开始认识到弹性工作场所的好处，开始缩减办公室规模和追求更灵活的工作空间，共享办公空间的需求只会日益上扬。相反，WeWork的失败只是證明了无论多优秀的商业理念都不能缺少专业廉洁的管治，寄望WeWork在重组管理团队，甚至透过SPAC上市後可回复正轨。当一头健康的独角兽，继续为重新定义房地产而努力。