近年来，中东欧〈CEE〉多个国家的经济稳步成长，尤其是捷克，波兰和罗马尼亚，为房地产投资创造了稳定的环境。强劲的经济成长是中东欧房地产市场吸引国际投资者的一个因素，例如，波兰、罗马尼亚和匈牙利其成长速度超过了东欧邻国的平均GDP成长率。GDP的成长，加上相对较低的生活成本，导致该地区的消费能力和房地产需求不断增长。另外，经济成长也导致许多东欧国家的中产阶级规模扩大，从而增加了对高质量住房和商业房地产的需求。

另外，许多东欧国家实施了鼓励商业发展的政策，例如精简官僚机构和降低税收，吸引了外国直接投资〈FDI〉。这促进了该地区的整体经济成长，并使其成为房地产投资的热门目的地。经济成长也导致东欧地区房地产需求增加，尤其是在华沙、布达佩斯和布拉格等主要城市。这种需求促进了新房地产的开发和现有房地产的翻新。

当然，另一边厢由于地缘政治不确定性、货币风险和持续的资本短缺，中东欧房地产市场前景可谓喜忧参半。笔者刚刚在位处于中欧的捷克出差，了解到当地的房地产市场参与者普遍认为区内资本短缺持续，阻碍流动性和投资者信心。例如说，区内的外来资本的匮乏，正沉重地压抑了波兰房地产市场，加上波兰靠近乌克兰战乱地区，机构投资者仍保持谨慎。机构投资者目前宁愿在赫尔辛基投资，都不愿在波兰投资，认为现在不是投资华沙的好时机。

参考数据分析，2025年第一季度的中东欧商业房地产产业持续反弹。继2024年成长了70%之后，2025年第一季该地区的总投资额年增143%。捷克表现最佳，吸引了15亿欧元的投资，是去年同期的四倍，其他中东欧国家也经历了强劲成长。

在全球贸易紧张局势持续存在的情况下，这股投资热潮与该地区尽管增速放缓，但仍健康的经济成长预测相符。2025 年第一季度，中东欧地区商业房地产投资额接近 28 亿欧元，比去年同期成长 143%，其中超过一半来自捷克。其他国家也实现了令人印象深刻的同比增长：保加利亚增长了 273%，而斯洛伐克和匈牙利虽然在 2024 年全年投资均有所下降，但在 2025 年第一季强劲反弹，增长率分别为 344% 和 88%。波兰持续维持上升趋势，增幅达 50%，但与 2024 年的三位数增幅相比较为温和。多个中东欧国家中唯一的例外是罗马尼亚，其投资额较去年同期下降了 8%。

芸芸投资物业类型当中，酒店业表现尤为突出，投资额成长近九倍，远超过去五年的水平。中东欧拥有丰富的文化遗产，该地区的许多城市，例如布拉格、布达佩斯和克拉科夫，都是热门的旅游目的地。这也催生了对公寓和度假屋等短期租赁物业的需求。因此，旅游业是中东欧房地产市场吸引国际投资者的另一个因素。近年来，该地区许多国家的旅游业和酒店投资的领域都经历了显著增长，当中捷克领衔，2025年第一季酒店投资额是2024年全年总额的两倍多。匈牙利第一季的投资金额已与去年全年持平，受国内旅游支出增长和外国游客数量增加的推动，预计旅游和酒店业将继续增长。

根据数据显示，与众多中东欧的国家情况类似的是波兰房地产市场中的大部分仍为外资所有，波兰房地产市场大概有97%到98%是外资所有。尽管资金紧张，投资人对当地的物流和优质办公室等核心产业的兴趣依然浓厚，尤其是在华沙。受收益率压缩和持续需求的支撑，物流仍然是最佳投资机会，预计中期租金将上涨。波兰的物流类物业仍然是首选，目前其收益率很高，需求将保持强劲，中期租金将有所增长。波兰其实是受益于从德国长期迁移的制造业和物流业务，导致当地的优质办公大楼也极具吸引力，尤其是在华沙，因为那里的新生供应不多。未来三、四年的办公室供应前景看好，因为目前还没有太多新楼盘。有限的供应已经推高了办公室租金，租户现在面临着显著更高的租赁成本。

另外，国际市场对中东欧地区的一些营运类型的房地产，例如学生公寓和老年公寓，以及科技型地产的需求将会增长。总括来说，虽然当地的房地产参与者普遍对物流、优质办公室以及酒店资产的基本面持乐观态度，但笔者认为，不稳的地缘政治和资本限制，始终会挑战中东欧地区房地产的投资发展。