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疫情下,很多看似美好的商业模式逐渐褪去了光辉,暴露出隐藏的缺陷。以“二房东”模式运营的蛋壳公寓在今年也不例外。2020年曾顶著“开年纽交所第一支中概股”的光环上市,蛋壳公寓在1年不到的时间里,关於拖欠货款、延付房租等负面新闻不绝於耳,市值由年初上市的27亿美元缩水到目前6亿美元左右。

 

蛋壳公寓的运营逻辑的本质为租户与蛋壳公寓签订合约後,租户需要按年或季预交租金,蛋壳公寓再向房东按月支付租金。由於众多租户为初入职场的年轻租客,他们难以一时筹集到大笔的预付金。此时,“租金贷”模式应运而生。在“租金贷”模式下,蛋壳公寓与金融机构(以微众银行为主)合作,为租客办理贷款业务,以支付预交租金。这种模式可以解决租户难以预交租金的一大痛点,因此也受到众多长租公寓运营商的推崇。

 

然而,这种模式的风险也显而易见:蛋壳公寓的现金流对租客的预付金依赖程度高。如果租金来源大幅减少,蛋壳公寓将陷入流动性危机,资金链极可能断裂,届时房东将无法按时获得房租,装修团队难以拿到工程款,而租客则在已经交付了预付金的情况下,面临著可能被未收到房租的房东驱赶的风险。

 

而在今年疫情的衝击下,国内年初大规模停产停工,市场大量空房閒置,外加行业内的激烈竞争,蛋壳公寓入住率不断恶化,租金收入大幅缩水。此外,针对去年长租公寓爆雷事件,国家相关部门亦出台了《关於整顿规范住房租赁市场秩序的意见》,明确规定了住房租金贷款金额占比不得超过30%,这对於“租金贷”占比高达60%的蛋壳公寓来说直接加大了资金压力。

 

可以看出,蛋壳公寓此时的发展阶段需要大量资本投入,而在除“租金贷”业务以外其他的核心盈利点(如增值服务等)开发出来之前,蛋壳公寓都将面临著融资和现金流管理能力的考验。随著2017年开始,长租公寓不断加速爆雷。虽然近年来头部并购尾部让部分投资者判断这个行业正在优胜劣汰,但蛋壳的爆雷代表著行业淘汰的浪潮已经湧到了头部品牌,未来胜利者是谁也撲朔迷离。此外,蛋壳公寓的运营体现了“地产金融化”的管理思维,倘若蛋壳公寓最终宣告失败,那麽市场对“地产金融化”的信心将大受打击,此类地产仲介的形象也在房东与租客之间难以恢复。蛋壳公寓的困境已不是单个公司的问题,而是整个行业乃至整个社会需要关注的问题。只有正确处理好蛋壳公寓的运营风险,才能实现“地产金融化”提升整个社会的价值。

 

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卢铭恩

卢铭恩

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现任华坊咨询评估有限公司董事总经理、方土控股创办人及亚洲房地产科技社创办人。卢为注册中国房地产估价师、香港测量师学会产业测量师、粤港澳大湾区经贸协会主席(房地产科技)、香港中文大学酒店及旅遊管理学院兼职助理教授及香港大学SPACE中国商业学院客席讲师。曾为跨国测量师行高级董事,兼任上海地区估值及咨询部主管逾五年,主理大中华区房地产融投咨询及评估业务,曾处理超过60宗内地企业香港及新加坡上市项目。卢于2014年创办方土控股,下辖华坊咨询评估有限公司经营亚太区产业测量业务。

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