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尹锡悦政府能否带领韩国走出资产泡沫爆破的阴霾?

韩国总统大选业已尘埃落定,在野保守派候选人尹锡悦以低於一个百分点之差击败执政党候选人李在明。是次大选中,住房问题一直都是辩论焦点。两派候选人都著眼於提升供应来解决问题,承诺未来提供数百万的住房单位。而尹氏更偏向相信自由市场调节,放松住房市场的行政限制,减少政府参与。
 

文在寅执政五期间,韩国住房价格几近翻倍。首尔公寓平均价格已接近一百万美元,21年的上半年,首尔和其他主要城市的公寓价格中位数上涨了 11%,同比增长更达19%。普罗国民面对置业困难,文在寅政府任内曾经出手打击房地产市场,多达25次,其中包括降低承造按揭比率和供款占收入比例,另外也有提高多户业主的房产税,甚至规管”传贳”制度下衍生的”差额投资”。传贳是韩国独有的租赁制度,租户在搬入前支付一次性押金,而不是按月支付租金,并在租赁合同到期後全额收回这笔款项。 此方式允许房东通过自己的投资积累财富,因为他们在市场向好时,都会使用那巨额的押金(一般为房产价值的百分之六十到八十),购买其他公寓,并再以”传贳”制度租出,变相只需额外付出少部分金额即可持有多一个投资物业。这种投资实践就是所谓的差额投资:Gap Investment。 在差额投资的助燃底下,房地产投机推高了住房需求,因为普通购房者和投资者都在争夺本已有限的房屋供应,从而进一步推高价格以应对额外需求。 

 

综合上述,文在寅的打房“25道金牌”,非但没有把问题解决,房价更被越打越涨。一味只是聚焦减少房产需求,但忽略供应面,只会扭曲住房市场的参与者行为,适得其反。要补充的说,朴槿惠政府当年也铺垫了资产泡沫的伏线,其任内不断的减息,也刺激了不少的住房炒卖投资。 
 

韩国的资产价格飞涨,令国内外不少财金官员和学者担心,会否步其邻国日本後尘,出现所谓”资产负债表衰退”,从而进入经济的迷失十年,甚至如日本一样的三十年迷失。所谓的资产负债表衰退(英语:balance sheet recession),其成因是私人市场的高负债导致个人或企业普遍地进行偿还债务以增加储蓄,而不是消费或投资,进而导致经济增长放缓或下降,发生经济衰退。 

 

现时,韩国全国的土地价值乃5倍於GDP。日本在经济泡沫前夕,则是5.4倍。韩国整体住房贷款额是其GDP的107%,比德国(58%)和美国(79%)要高得多。种种数据显示,假若韩国政府没有好好处理房产价格泡沫的问题,危机将一触即发。2020年国际货币基金组织警告,韩国距离”资产负债表衰退”只是一步之遥。 

 

日韩两国经济体类型相近,都是出口导向,但同时也面对就业人口的急剧老化,日本也一直是韩国在经济上学习,以至追赶的对象。有说韩国的人均GDP将会在三到五年内超过日本。韩国无论在经济实力,甚至软实力上,可以说都达到历史上的巅峰,现在也是亚洲第四大经济体,假若如日本一样进入迷失几十年,那是国民都不愿看到的结果。目前房产价格飙升,家庭债务恶化实在跟80年代末的日本有著惊人的雷同。疫情期间,韩国率先加息,共三次。日本在80年代末的加息动作,也被认为导致资产价值泡沫爆破。加上韩国奇特的传贳制度,更令人难以探究住房贷款的整体风险。日本当年的泡沫也植根於房地产和股票市场。 当日经股票市场暴跌一半时,泡沫破裂,银行持有大量无法收回的贷款,迷失十年,从而开始。历史上的几次金融危机,房地产泡沫的爆破往往都是率先发生。故此日韩”运命”同体之说,未必无因。 
 

反之,也有分析认为,日本当时的泡沫在商业房地产领域,但韩国的是住宅房地产。另外,由於全球在今年之前,基本都处於低利率环境,故此房价问题,韩国并不是孤例。但韩国的宏观经济情况,如製造业的外移,如汽车,钢铁,造船,半导体等这些韩国处於领先地位的行业,的确都面临其他国家的猛烈竞争。假若宏观经济下行,加上借贷危机暴雷,迷失十年也许可能。且看韩国新任”大统领”尹锡悦能否挽狂澜於既倒,扶大厦之将倾,避开经济的迷失十年。


 



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