疫情下，很多看似美好的商业模式逐渐褪去了光辉，暴露出隐藏的缺陷。以“二房东”模式运营的蛋壳公寓在今年也不例外。2020年曾顶著“开年纽交所第一支中概股”的光环上市，蛋壳公寓在1年不到的时间里，关於拖欠货款、延付房租等负面新闻不绝於耳，市值由年初上市的27亿美元缩水到目前6亿美元左右。

蛋壳公寓的运营逻辑的本质为租户与蛋壳公寓签订合约後，租户需要按年或季预交租金，蛋壳公寓再向房东按月支付租金。由於众多租户为初入职场的年轻租客，他们难以一时筹集到大笔的预付金。此时，“租金贷”模式应运而生。在“租金贷”模式下，蛋壳公寓与金融机构（以微众银行为主）合作，为租客办理贷款业务，以支付预交租金。这种模式可以解决租户难以预交租金的一大痛点，因此也受到众多长租公寓运营商的推崇。

然而，这种模式的风险也显而易见：蛋壳公寓的现金流对租客的预付金依赖程度高。如果租金来源大幅减少，蛋壳公寓将陷入流动性危机，资金链极可能断裂，届时房东将无法按时获得房租，装修团队难以拿到工程款，而租客则在已经交付了预付金的情况下，面临著可能被未收到房租的房东驱赶的风险。

而在今年疫情的衝击下，国内年初大规模停产停工，市场大量空房閒置，外加行业内的激烈竞争，蛋壳公寓入住率不断恶化，租金收入大幅缩水。此外，针对去年长租公寓爆雷事件，国家相关部门亦出台了《关於整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，明确规定了住房租金贷款金额占比不得超过30%，这对於“租金贷”占比高达60%的蛋壳公寓来说直接加大了资金压力。

可以看出，蛋壳公寓此时的发展阶段需要大量资本投入，而在除“租金贷”业务以外其他的核心盈利点（如增值服务等）开发出来之前，蛋壳公寓都将面临著融资和现金流管理能力的考验。随著2017年开始，长租公寓不断加速爆雷。虽然近年来头部并购尾部让部分投资者判断这个行业正在优胜劣汰，但蛋壳的爆雷代表著行业淘汰的浪潮已经湧到了头部品牌，未来胜利者是谁也撲朔迷离。此外，蛋壳公寓的运营体现了“地产金融化”的管理思维，倘若蛋壳公寓最终宣告失败，那麽市场对“地产金融化”的信心将大受打击，此类地产仲介的形象也在房东与租客之间难以恢复。蛋壳公寓的困境已不是单个公司的问题，而是整个行业乃至整个社会需要关注的问题。只有正确处理好蛋壳公寓的运营风险，才能实现“地产金融化”提升整个社会的价值。