轰动国际的越南女首富张美兰贪腐案，的确令当地房地产相关的活动陷入稍微沉寂的气氛。笔者刚到访越南胡志明市，走访了不少金融和地产机构，都能感受到有暂时”躺平”的取态。张美兰（Truong My Lan）是越南的华越出生，从市场上的小贩，一路走来成为首富，跟很多发展中国家巨富发迹的轨迹相当类似，靠着政商关系，涉足房地产，一跃成为权倾商界的大人物。

于上个月，张美兰被指从自己透过设立不同幽灵公司去控制的西贡商业银行提取440亿美元的贷款而被当地法院判处死刑，在同类的贪污案件中，是非常罕见。其实，是此审判，是由越共中央总书记阮富仲领导的反腐运动中最为震撼的一笔，被当地成为「烈火熔炉」的反腐运动业已令数以百计的政府高阶官员及备受关注的企业高层遭起诉或被迫下台。这场熔炉式的反or s腐运动，先后导致两位国家主席下台。包括去年时任国家主席阮春福因新冠肺炎所衍生的一系列贪腐案负起政治责任而辞职，而今年就是年仅53岁的政坛明日之星武文赏也被辞职。

一般在商界的人士表示，越南政权也正值换届阶段，一切都要等到明年年中新的国家领导班子确定后，才能清晰布局商业策略，故此不少商界人士还是抱着「躺平」的观望态度。

事实上，越南近十年的经济成长是瞩目的，而越来越多的西方公司将其制造业务从中国迁往越南，已实践所谓的「中国加一」的策略，越南经济亦成为美中贸易战的受益者。越南不仅对寻求将投资和业务多元化到其他国家的经验丰富的投资者、企业家和工厂主来说是一个有吸引力的选择，而且对寻找度假屋的买家和关注豪华房产的人来说也是一个有吸引力的选择。如此种种对房地产行业来说是个好兆头，但先决条件是行业的债务水平需要降低，才能重新赢得投资者的信心。

回顾中国近年的房地产市场危机，其中一个原因就是信贷紧缩，从而使到房地产价格和房地产开发活动螺旋式崩溃。随后，市场必须消化大量的空置房屋，陷入供应过剩的困境。但笔者观察，越南的房地产开发活动虽然陷入停滞，但越南的空置率低于5%，故此看来并不是供应过剩出现问题，主要原因看来，还是政治变动产生的「躺平」现象，而再衍生出一些法律和监管问题，导致越南房地产开发活动陷入停滞，这些问题使得新项目很难获得批准，令到房地产项目开发融资的市场效率低下。值得注意的是，越南的房地产价格并未暴跌，因为新房屋的需求量超过供应量的比例约为二比一。

笔者了解到，当地的确有房产买家尚未从开发商那里获得适当的合法所有权的情况，亦所谓的未能「收楼」。但这跟中国的情况不一样，事实上开发商交楼不成，是因为难以获得继续进行该项目开发的适当许可。

一些位置不佳或新住房单元过度饱和地区的房产价格在 2021 年和 2022 年初公认的略有泡沫的市场期间上涨过多后，其实已经下降。笔者观察，越南的消费者和房主对房地产市场的问题其实知之甚少，他们偶尔会读到房地产价格暴跌的头条新闻，从而引发反射性反应，限制他们的支出。但这些耸人听闻的头条新闻并不能反映越南房地产市场的现实。

例如，去年 12 月，一家报纸的标题称“胡志明市公寓价格下降 20%”，这并非事实。那篇文章讲述了一些轶事，包括一栋特定建筑的公寓价格下降了 15%，但随后解释说，该建筑「已建设了 8 至 10 年，但尚未颁发产权证书」。同一家报纸一个月前发表了一篇文章，发布了「胡志明市和河内的经济适用房正在消失」。这种认知失调，产生对越南房地产市场真实健康状况的误解，从而令到消费者信心产生了不成比例的影响。

最近，一些开发商推出的几个位置优越的住宅项目非常成功，超过80%的待售单位立即售出。当地也对稍后举行的国会特别会议，将如何解决该国房地产开发市场中剩余的一些障碍寄予厚望，这也可能推高整体楼市。

有许多迹象表明，政府内部解决阻碍该国房地产市场的问题的紧迫性越来越大。政府最近预计，2024年新批准房地产项目的土地使用权费收入将增加50%以上，这意味着新项目批准将大幅增加。总括来说，当债务问题和房地产开发的法律监管问题障碍得到解决，加上到今年稍后越南政治进一步明朗后，估计躺平现象也会消失，届时倘若进入减息趋势，越南房地产的发展会是正面的。