3月24日，继证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》后，国家发改委同日也发布了《规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》，（发改投资〔2023〕236号，下称236号文）。此文件进一步将REITs发行扩展到消费基础设施领域。236号文可以说是内地迈向商业房地产REITs的重磅文件，对房地产金融市场和房企来说，可以说是一个好消息。

从2020年中国内地基础设施领域公募REITs机制发布以来，到目前为止，大概共有约27只业已上市，总计募资规模达人民币800亿元，项目类别涵盖公路建设，保障性住房，产业园区等。 而是次236号文意味着基础设施公募REITs的扩容，开始涵盖消费相关的基础建设，亦即部分的商业或零售房地产。

文件明确点名优先支持百货商场、购物中心、农贸市场以及社区商业等城乡商业网点项目，以能够保障基本民生的社区商业项目等来发行REITs。故此，236号文的精神上，是以金融商业操作，去支持消费性相关的产业，试图盘活消费的场景和基础建设，那就是商业地产，从而进一步促进内地的内部消费市场。整体而言，内地政府希望通过投融资的健康生态系统循环，从而推动内地商业房地产的资产管理行业之高效益发展，服务于促进内消的终极目标。

但现阶段，236号文所支持涵盖的商业零售房地产，估计还需要进一步的定义。当然，笔者认为不是所有的商业房地产都涵盖，例如一般走大型高端奢侈路线的购物中心或商场估计就不在此列，事关其属性与保障民生无关。但同时间，由于236号文对发行REITs的资产估值规模也有门槛，那么一些有保障民生功能的社区商业，如一些几千平米零散的街铺，要打包发行REITs估计暂时亦有难度。故此，第一批可以涵盖的商业房地产估计就是那些三到四层高的”盒子商场”的便民购物中心，甚或具面积规模，有一定体量的住宅底商。

对于商业房地产业界来说，政策也趋向引导行内以往过度重视开发，忽略资产营运的格局，转向精品化营运。事关内地房地产市场经历改革开放三十多年后，已逐渐由开发型转变到存量型时期。过往几年内地房地产业的高杠杆，重资产，令市场几乎走到绝路。如此政策，有助体现商业房地产的重新估值，甚至包括估值溢价，因为REITs对商业房地产的定价，更偏向于其制造现金流的能力，亦即资产营运的能力，与以往一般的房地产资产作为表内资产，更重视市场成交的表现，有着根本性的不同。故此未来可见，资产管理公司的角色越发重要，而开发商从以往纯粹作为房地产产品的制造商，实在有必要转型到营运主导的资产管理领域去。

笔者期望，随着政策进一步的改革，在基础建设领域公募REITs涵盖的资产类型越来越宽的情况下，中长期实现一个健全的商业房地产REITs市场，以盘活内地的大规模存量地产，而房地产资产管理行业也能在此阶段有机成长。