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近年由於紧缩政策和新冠疫情的影响,中国内地房地产开发商(“内房”)可谓步入寒冬,不少昔日财雄势大的内房巨擎均摇摇欲坠,虽则暂算崩而不溃。根据中国国家统计局的最新信息,2022年1至8月份,房地产开发企业的房屋施工面积为868,649万平方米,同比下降4.5%。其中,住宅施工面积613,604万平方米,下降4.8%。房屋新开工面积85,062万平方米,下降37.2%。其中,住宅新开工面积62,414万平方米,下降38.1%。房屋竣工面积36,861万平方米,下降21.1%。其中,住宅竣工面积26,737万平方米,下降20.8%。

 

2022年1至8月份,商品房销售面积87,890万平方米,同比下降23.0%,其中住宅销售面积下降26.8%。商品房销售额85,870亿元,下降27.9%,其中住宅销售额下降30.3%。综观上述数字,几乎各个参数都全线下降,尤其需要关注的是销售额的表现。同比的降幅都在百分之20到30,幅度惊人。

 

目前内房行业的最新政策,可谓持续收紧。2020年9月1日,央行、住建部试行的房企资金监测和融资管理规则,俗称“三道红线”,持续执行,分别为:一)房企剔除预收款後的资产负债率不得大於70%,二)房企的净负债率不得大於100%,三)房企的“现金短债比”小於1 。

 

根据三项指标的踩线情况,相关部门直接给出了管控的範围和目标。假若三项指标全部“踩线”,有息负债不得增加;两项“踩线”的话,有息负债规模年增速不得超过5%;一项“踩线”的话,有息负债规模年增速可放宽至10%。倘若全部指标符合监管层要求,则有息负债规模年增速可放宽至15%

 

内房企业在过往十数年,一直采用“高负债”方式进行规模扩张,降杠杆压力明显。故此,政策目的是为著阻断高负债、高杠杆、高周转的行业模式,终极目标是行业去杠杆化、去金融化,回归实业本质。

 

但同时间,由於融资收缩的大方向,也导致内房企业在银行贷款、股权市场、债券市场等途径均无法顺利获取资金。雪上加霜的是,新冠疫情,打乱企业回款节奏,现金流承压。新冠疫情在多个时点出现集中式区域爆发,阻碍了地产行业的复苏。企业资金链断裂,烂尾楼如雨後春笋般出现,严重打击民众信心,进入恶性循环。

 

另外,从2017年开始,内房地企业积极转向海外市场融资,境外债券融资出现明显增。而2018 年来,发行利率波动明显扩大,发行利率中枢连续两年上升,从而导致企业较高的融资成本,行业境内外关联度变高,轻易触发投资人保护条款,推升企业偿债压力和负债管理压力。

 

面对如此种种的困境,目前内地政府的取态总体来说还是处於摇摆状态,并未采取市场期待的大规模兜底措施。到目前为止,政府是坚持房住不炒的政策导向,行业整体去杠杆、去金融化。另外,防範金融系统出现系统性风险,还是重中之重。当然,稳定民生及社会秩序,更是政府不能退让的範畴,保證烂尾楼的交付,维持市场秩序是优先需要解决的问题。

 

无论如何,政府会透过成立专项基金,鼓励优质房地产企业进行市场化承接,来舒缓危机的核心,恢复房地产企业现金流。银保监会在9月23日定调:“房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转”,令市场憧憬中短期内地房地产的困境会得到舒缓。

 

笔者於千禧年代,协助过不少内地蓝筹房地产开发商到港上市,可谓适逢其会,而近年的物业管理公司的分拆潮,笔者也参与了不少相关的专业评估谘询项目。随著内地房地产行业进入存量时代,物业管理服务的价值正受到大家的关注,尤其在疫情的影响下,物业管理价值再此得到体现。通过分拆周边业务上市,可为内房公司提供新的融资平台,拓宽资本运营的渠道,也可利用市场对分拆业务的单独定价,使内房获得资产溢价,进而提升内房公司的整体价值。

 

展望内房业界,多应用房地产创新科技(PropTech),配合E S G的倡议,善用绿色金融,并静待房地产金融化泡沫的态势逆转,做好房地产的存量管理,令内房长远更健康更稳定,为国家的经济环境创造更踏实的基础,为房地产开发重新注入动力。

 

 

 

卢铭恩

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现任华坊咨询评估有限公司董事总经理、方土控股创办人及亚洲房地产科技社创办人。卢为注册中国房地产估价师、香港测量师学会产业测量师、粤港澳大湾区经贸协会主席(房地产科技)、香港中文大学酒店及旅遊管理学院兼职助理教授及香港大学SPACE中国商业学院客席讲师。曾为跨国测量师行高级董事,兼任上海地区估值及咨询部主管逾五年,主理大中华区房地产融投咨询及评估业务,曾处理超过60宗内地企业香港及新加坡上市项目。卢于2014年创办方土控股,下辖华坊咨询评估有限公司经营亚太区产业测量业务。

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