东南亚最大房地产科技（PropTech）公司PropertyGuru于今年初在美国纽约交易所正式上市。透过香港富豪李泽楷和美国富豪Peter Thiel等背书，以特殊收购公司（SPAC）方式进行合并，以完成公开挂牌。首日股价表现不错，开盘涨达3.36%，令该市值上达至15亿3500万美元。可惜后继乏力，至今相比于上市时股价已下跌了接近40%。

新冠肺炎肆虐初期，风险投资对PropTech领域投资的确有所下降，从2019年的 316亿美元下降到2020年的 238亿美元，跌幅近 25%。但全球疫情进入第二年，甚至第三年，房地产企业为保持竞争力，都在正视房地产科技的应用方案，这也促使不少PropTech公司在资本市场上成功吸纳资金。故此，2021 年风险投资对PropTech公司的投入有所反弹。根据 CrunchBase的数据，去年迄今为止，PropTech领域中获得最多资金的行业是物业管理，其次是建筑科技相关。不少PropTech公司亦通过传统的IPO或SPAC上市，有些亦被其他房地产企业成功并购，这些都为早期投资者带来令人满意的退场结果。事实上，SPAC这种上市方式经历了2020及2021年的荣景，这些「空头支票公司」都以各种新经济公司作为收购目标，其中也有不少以房地产科技（PropTech）公司为重点。

然而，大多数PropTech公司透过SPAC上市后的表现却令人失望，其中不少自2021年上市后，股价有跌无升，跌幅更在50%以上，甚至有些更下跌80%之多。笔者某程度上认为，或许具质素的PropTech公司确实未必太多。如软银支持的抵押贷款提供商 Better.com 在 2021 年由盈转亏 3 亿美元后，因通过 Zoom 裁员 900 人而成为头条新闻，此后一直推迟通过SPAC计划进行IPO；另外，在线房地产交易平台 Zillow 在 3年半内亏损近 10 亿美元后，亦放弃了 iBuying 业务；购房平台 Knock 最近取消了通过 SPAC 上市的计划，并解雇了大约一半的员工；建筑科技（ConTech）的独角兽公司 Katerra 在筹集了近 20 亿美元后更申请破产。

监管机构强烈抨击，这些前期估值过高，但通过SPAC上市的PropTech 公司在上市后价值大幅下跌，令不少投资者蒙受巨大损失。 2022 年 3 月，美国证券交易委员会 (SEC) 更宣布以严格监管 SPAC 市场的提案，包括加强报告和披露要求，以便投资者更全面了解 SPAC 流程和影响其价值的因素。这些更严格的规则将阻碍某些实力不足的 PropTech 公司通过相对轻松的方式进入公开资本市场。

在经历了动荡的一年之后，PropTech 公司面临着更具挑战性的经济环境，通货膨胀，利率上升和潜在的衰退。而要窥探整体PropTech公司的投资表现，可参考暂时唯一以PropTech为主题，美国上市的ETF（US：HHH）之表现。HHH在去年十月上市后，股价已下跌接近50%。HHH的投资组合涵盖全球参与PropTech业务的顶尖公司，而该等公司的市值必须为2.5亿美元或以上。 

现时基金包括 36 家PropTech公司，其主要持股包括 Zillow Group、KE Holdings（按：中国的贝壳）、Airbnb、REA Group Limited、Costar Group Inc（按：老牌的房地产科技软件公司）、Opendoor Technologies Inc.、Rightmove、WeWork等，该等公司的市场覆盖有超过百份之六十在美国，其余则分散在世界各地区包括欧洲，日本等亚洲新兴市场等。

HHH接近50%的跌幅，或许并不完全跟PropTech市场有关。因比较起由人称「连登契妈」的科技女股神Cathie Wood发起的FinTech ETF：ARKF（该ETF也同时持有Zillow Group），其表现比HHH更不济，同期跌幅超过60%。 无论是因为熊市大环境，抑或是PropTech行业正处于价值链整合过程，各PropTech公司必须展示健康而清晰的盈利之路，用真正的实力来给予投资者信心。