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环球熊市下的房地产科技(PropTech)投融资状况启示

东南亚最大房地产科技(PropTech)公司PropertyGuru于今年在美国纽约交易所正式上市。透过香港富豪李泽楷和美国富豪Peter Thiel等背书,以特殊收购公司(SPAC)方式进行合并,以完成公开挂牌。首日股价表现不错,开盘涨达3.36%,令该市值上达至15亿3500万美元可惜后继乏力,至今相比于上市时股价已下跌了接近40%。

 

新冠肺炎肆虐初期,风险投资对PropTech领域投资的确有所下降,从2019年的 316亿美元下降到2020年的 238亿美元,跌幅近 25%。但全球疫情进入第二年,甚至第三年,房地产企业为保持竞争力,都在正视房地产科技的应用方案,这也促使不少PropTech公司在资本市场上成功吸纳资金。故此,2021 年风险投资对PropTech公司的投入有所反弹根据 CrunchBase的数据,去年迄今为止,PropTech领域中获得最多资金的行业是物业管理,其次是建筑科技相关。不少PropTech公司亦通过传统的IPO或SPAC上市,有些亦被其他房地产企业成功并购,这些都为早期投资者带来令人满意的退场结果。事实上,SPAC这种上市方式经历了2020及2021年的荣景,这些「空头支票公司」都以各种新经济公司作为收购目标,其中也有不少以房地产科技(PropTech)公司为重点。

 

然而,大多数PropTech公司透过SPAC上市后的表现却令人失望,其中不少自2021年上市后,股价有跌无升,跌幅更在50%以上,甚至有些更下跌80%之多。笔者某程度上认为,或许具质素的PropTech公司确实未必太多。如软银支持的抵押贷款提供商 Better.com 在 2021 年由盈转亏 3 亿美元后,因通过 Zoom 裁员 900 人而成为头条新闻,此后一直推迟通过SPAC计划进行IPO;另外,在线房地产交易平台 Zillow 在 3年半内亏损近 10 亿美元后,亦放弃了 iBuying 业务;购房平台 Knock 最近取消了通过 SPAC 上市的计划,并解雇了大约一半的员工;建筑科技(ConTech)的独角兽公司 Katerra 在筹集了近 20 亿美元后更申请破产。

 

监管机构强烈抨击,这些前期估值过高,但通过SPAC上市的PropTech 公司在上市后价值大幅下跌,令不少投资者蒙受巨大损失。 2022 年 3 月,美国证券交易委员会 (SEC) 更宣布以严格监管 SPAC 市场的提案,包括加强报告和披露要求,以便投资者更全面了解 SPAC 流程和影响其价值的因素。这些更严格的规则将阻碍某些实力不足的 PropTech 公司通过相对轻松的方式进入公开资本市场。

 

在经历了动荡的一年之后,PropTech 公司面临着更具挑战性的经济环境,通货膨胀,利率上升和潜在的衰退。而要窥探整体PropTech公司的投资表现,可参考暂时唯一以PropTech为主题,美国上市的ETF(US:HHH)之表现。HHH在去年十月上市后,股价已下跌接近50%。HHH的投资组合涵盖全球参与PropTech业务的顶尖公司,而该等公司的市值必须为2.5亿美元或以上。 

现时基金包括 36 家PropTech公司,其主要持股包括 Zillow Group、KE Holdings(按:中国的贝壳)、Airbnb、REA Group Limited、Costar Group Inc(按:老牌的房地产科技软件公司)、Opendoor Technologies Inc.、Rightmove、WeWork等,该等公司的市场覆盖有超过百份之六十在美国,其余则分散在世界各地区包括欧洲,日本等亚洲新兴市场等。

HHH接近50%的跌幅,或许并不完全跟PropTech市场有关。因比较起由人称「连登契妈的科技女股神Cathie Wood发起的FinTech ETF:ARKF(该ETF也同时持有Zillow Group),其表现比HHH更不济,同期跌幅超过60%。 无论是因为熊市大环境,抑或是PropTech行业正处于价值链整合过程,各PropTech公司必须展示健康而清晰的盈利之路,用真正的实力来给予投资者信心。

 



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