不少在港交所掛牌的中国内地房地产开发公司（下简称“内房”）今年境遇未明，加上中国政府对房地产市场的融资措施监管越发严格，内房的融资渠道大大收缩。当下内房亦正处於转型阶段，在扩大地产发展规模的同时，也注重盈利能力的提升，故此内房分拆业务的市场潜力仍然很大。

通过分拆周边业务上市，可为内房公司提供新的融资平台，拓宽资本运营的渠道，也可利用市场对分拆业务的单独定价，使内房获得资产溢价，进而提升内房公司的整体价值。从现在的情况来看，内房分拆业务主要集中在物业管理服务，如早前合景泰富（1813）分拆合景悠活（3913），以及最近正在招股的恒大物业（6666）。随著内地房地产行业进入存量时代，物业管理服务的价值正受到大家的关注，尤其在今年疫情的影响下，物业管理价值再此得到体现。而且其具有轻资产、现金流稳健以及高增长等特点，物业管理板块分拆上市也成为了趋势。

笔者观察，除了物业管理分拆外，代建业务和景观及室内装饰业务板块，均具分拆潜力。 代建业务主要分叁大板块：商业代建，政府代建，企业咨询，其中商业代建为主流。代建业务和房企传统的地产开发最大的不同就在於代建业务是完全的轻资产运行业务，企业仅需要输出品牌、管理、设计等成果，所有的开支由合作方承担。在过往接近10年的时间里，代建的需求殷切，内房不少早已涉足此领域，发展成熟，至今业已符合分拆条件。代建分拆首例为绿城中国(3900)把旗下的代建业务，即绿城管理(9979)分拆上市。观乎港交所鲜见代建公司，估计首批被内房母企分拆的代建公司，会取得较高的估值 。

相比於物业管理业务分拆，景观及装修业务分拆在内房中比较少见。目前对此板块进行分拆上市的公司是雅居乐，其正在把雅城集团分拆出来。雅城集团的业务包括绿色生态景观服务和智慧装饰家居服务。通过分拆上市，雅城集团可拥有独立的募集平台，从资本市场中获得资金，寻求进一步的发展。

从目前的情况来看，内房公司基本通过分拆在港股市场上市，而上市後仅有H股为流通股，原股东持有的内资股并不能流通，因此对大股东而言，采用H股模式上市只有融资功能，无法通过出售内资股进行套现。相反，售楼仍然是内地房地产公司主要的套现方式。当售楼出现问题，内地房地产公司没有盈利，甚至无法正常回款，资金链极有可能出现断裂，进而致使公司难以运营。因此，内地房地产公司之所以分拆业务上市，主要还是增加自己从资本市场融资的能力，以确保公司的现金流充足，保證公司可以正常持续运营下去。笔者相信，内房分拆上市的风潮，定会持续。