房地产行业作为中国经济的支柱，正从高增速的发展阶段步入“稳增长”的调整期，而这种阶段转变突显了内地地产业所面临的问题：高地价、高库存、高杠杆。因此，“稳房价、去库存、降杠杆”成为了中国政府调控内地房地产市场的主要目标。从最近颁佈的“三道红线”，到内地房企们纷纷以价换量，不难看出中央防範地产风险的决心，以及“流动性”在地产行业中的重要性。作为提升不动产流动性的地产利器，房地产资产證券化再次受到大家热议和关注。

房地产资产證券化，是指将房地产投资直接转变成有价證券的形式。其本质是以房地产作为担保，或将房地产股本投资权益以股票或收益凭證等形式发行给不同投资者，投资者们获得房地产投资收益分配的权力。房地产资产證券化作为房地产融资手段的一种创新，将长期资产与短期资金相结合，极大提升了地产的流动性，进而增加市场抗风险的能力。

房地产资产證券化在上世纪70年代就已经出现於美国，但在中国市场上仍处於发展初期。2005年，中国银行业监督管理委员会发佈《信贷资产證券化试点管理办法》，拉开了中国资产證券化的序幕，但早期试点主要为银行发起，尚未涉及到房地产企业。至2005年底，越秀房地产投资信託基金正式在香港掛牌上市交易，成为内地房地产中第一支真正意义上的不动产信託基金（REITs）。四年後，中国人民银行与有关部门形成了REITs初步的试点总体构架，但鉴於相关法律法规仍不完善，内地REITs迟迟无法正式启动。随著2012年内地资产證券化的重启，首单由房地产企业发起的抵押型产品正式发行，此後房地产企业利用證券化融资的规模开始增速，基础资产的种类也日益丰富。

目前中国房地产资产證券化的主要模式包括“类REITs”，CMBS（商业房地产抵押贷款支持證券）、运营收益权ABS（资产支持證券）、物业费ABS等。随著中央政府对地产企业境内市场融资管道进一步收紧，内地房企的传统融资方式——银行借款正逐步被交易所公司债和ABS取代。根据金融信息机构wind的资料，内地房企发行ABS逐年递增，2019年达到2458.94亿元。通过分析2020年上半年发行ABS的前十房企资讯，笔者发现目前中国ABS多由规模房企发行，主要原因为ABS的融资模式对发债主体的信用评级和底层不动产有较高的要求。由於在评估底层不动产价值时，物业地理位置、运营能力和可持续性等因素为主要考量参数，因此具有一定运营规模且资产良好的房企更具有发行ABS优势。

笔者认为，中国房地产资产證券化的未来发展可期。从政策看，房企从银行等金融机构融资的传统手段依然受限，而ABS的融资限制相对较少，向公开市场募集资金将成为主流。此外證监会和发改委联合提出推进基础设施领域REITs试点工作，国务院亦在海南自由贸易港建设总体方案提出支援REITs规範发展，为未来房地产资产證券化的推进增添了指引和信心。从融资成本看，ABS产品的融资成本相对较低，根据克尔瑞的统计，2020年1-7月的ABS加权平均融资成本约为3.97%，相比境内债券加权平均融资成本4.48%和境外债券加权融资平均成本6.72%，具有明显的成本优势。

中国房地产资产證券化的起步虽晚，但笔者相信随著内地法律法规的不断完善以及金融体系的日益创新，加上房地产企业从开发型慢慢转变成为运营型，房地产资产證券化将能发挥出提升流动性、去库存和防风险的强大作用，为推动国民经济转型升级与社会发展起到关键性作用。