疫情正肆虐全球，不少城市都采取了封城政策，人们待在家里，进行遥距沟通与工作。不少人更开始反思诸如：出勤的必要，城市化所谓中央商务区域（CBD）的存在价值等，这些思维，正逐渐把房地产（“红砖与水泥”）重新定义起来。

其实，房地产从来都是人类活动的载体。由百多年前的二次工业革命开始，人类的生产活动大概圍繞在农业，工业生产及商贸上。而近一个世纪，人类的生产力不断被释放，闲暇时间多了，而娱乐活动也衍生不同种类的房地产或新場所 。在房地产世界的主流，一般分为工业地产，住宅地产，商业地产（包括写字楼及零售商业 ）。然而，最近二十年如果是工业革命4.0，或称为数码革命的话，房地产的重新分类，可谓势必将至。

最近十年，房地产业界业已开始讨论数码科技与创新对业界的影响，而房地产科技（PropTech）这说法亦开始在业界的镁光灯底下 。欧美地区大概在五六年前开始归纳所有能协助房地产及建筑行业产业链运作的科技，甚至业务模型创新，都称之为房地产科技。

房地产科技，顾名思义，乃房地产与科技的结合，配以大数据、人工智能、航拍技术、虚拟实境（VR），区块链（Blockchain）等，理顺或协助房地产和建设建筑业界不同环节的运作。具体视乎什么样的科技，套用在哪里的房地产及建设环节上，不一而足。如虚拟实境技术可以协助住宅买家远程看房子，人工智能的科技可以用作分析房地产的经济数据，区块链可以处理记录房地产产权，模块建筑可以加快房屋的建设速度，减低成本，建筑资讯模型（BIM）和大厦管理物联网等可展现建筑工程以及大厦的信息等。

在全球领域的眼里，PropTech正处于3.0的阶段。笔者在不同的房地产论坛每每在演说何谓PropTech时，都会被问及一个问题：究竟PropTech是业界的enabler（推动者）还是disruptor（颠覆者）。我的看法是，现在的PropTech还是处于“推动者”的阶段，现在市场上有着很多不同的PropTech解决方案，还没有完善地整合，故此还未达到所谓“颠覆者”的阶段。情况就像当年苹果手机第一代刚推出市场，由于网络的速度等基建还未完善，要待苹果手机第三代才算普及。

假若以往十年，科技公司巨头都是以手机作为硬件，配合应用程式作为软件来获取大数据致富。我认为不久的将来，房地产就像手机，是硬件而已，而PropTech的解决方案就像手机的应用程式，而房地产将会是用来获取大数据的理想工具。房地产再也不只是纯粹以空间使用来决定其价值，而将会是每平方米能产出多少数据来影响其价值。 故此，房地产重新定义的另一方向，是由数据带动而决定房地产新面貌。

另外，PropTech的发展，房地产的性质亦逐渐受到影响。“房地产即商品”（space-as-a-product）的正被“房地产即服务”（space-as-a-service）的概念所取代。以轻资产或内容推动的所谓“后物质年代“，普罗大众不再执着于拥有什么，相反更注重对资产可运用的权限。这种趋势令地产的收益权不能再安于依赖需求和供给来收取固定租金或一次性买卖来体现。房地产不再只能被视为商品，房地产附带的服务及内容更显重要，如共享工作空间便是一例 。纵然共享工作空间的先驱WeWork的上市计划因为先前的估值过高而告吹，但笔者认为“房地产即服务”还是大势所趋。房地产的服务模式要与客户有密切联系以切合客户需要及适应变化。因此，灵活性是“房地产即服务”的关键，空间提供者要长期并持续地提供一个更好，更快乐，更有效的空间给用户，要达到此灵活性，很大程度上需要配合各种新兴的房地产科技（PropTech）。房地产性质的重新定义，将会围绕着由科技及业务模型创新衍生出来的，对产权，治权，用权及益权的变化 。

无论是科技创新，人类活动，产业结构，甚或疫情灾难，将会是二十一世纪初重新定义房地产的背后动力。