去年11月，绿地香港与总部设于北京的高和资本签订了Pre-REITs合作协议，目标共同成立Pre-REITs基金，标的对准甚有前景的租赁住房，长远而言，希望创建公募REITs的平台。 

Pre-REITs是指对于具有发行公募REITs潜力的标的资产，用投资者提前介入的方式，对资产进行建设、运营和培育，并在资产和市场时机成熟时，通过公募REITs实现退场。而中国内地自从2020年开始，就有不同完善和推行基础设施领域的公募REITs之相关政策出台。到目前为止，相关的公募资产规模，已达到总值超过800亿元人民币，并涉及一些基础设施类别的资产， 如产业园区，保障性住房等。由于去年3月国家发展改革委员会发布的《规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》，将公募REITs发行之标的资产类别，扩展到消费基础设施领域，如明确点名优先支持发行能够保障基本民生的社区商业项目等REITs，如百货商场、购物中心、农贸市场及社区商业等城乡商业网点项目。 

Pre-REITs除了以公募REITs的模式退出外，资金也可以通过资产大宗整售、类REITs、基金再续期等方式退出。而Pre-REITs的募集得来的资金，既可用于投资新建项目，也可用于收购现有的项目，进行改造升级。

Pre-REITs的本质是公募REITs的前期融资，因此其资产类型的配置，也需要从公募REITs的资产类型的角度去考虑和安排。  

是次绿地香港与高和资本合作的Pre-REITs基金，可以说是一个测试水温的操作。由于Pre-REITs基金可以让投资人提前介入标的资产运营过程，后续可寻机通过公募REITs实现退出的投资业务模式。这次Pre-REITs选择以保障性租用住宅为标的资产，理由是租金稳定，而且未来市场需求也大，从绿地香港的角度来说，或能协助其转型，须知道内地传统房地产企业正面临著一个严峻的时期。 

公募REITs试点项目覆盖资产种类有待进一步扩容至商业地产、市场化租赁住房领域。过往两年中国证监会、央行和银保监会等都试图提出稳步推进房地产投资信托基金（REITs）的试点工作，并且在把控风险前提下，募集资金可以用于住房租赁企业持有并经营长期租赁住房。按照此做法，也就是意味着未来公募REITs的标的资产或将扩容至市场化租赁住房。去年两会期间，多个政协委员也建议将公募REITs的资产范围扩容至商业地产领域。笔者寄望透过Pre-REITs这种金融手段的历练，能把内地存量时代的房地产盘活优化，成熟发展资产管理行业。