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随着三年世纪疫情结束,城市人的消费行为也有所改变,各地复常进度不一,但对传统的商业地产,有着不同程度的影响,甚至打击。定义上,社区商业是一种以社区范围内的常住人口为服务对象,以便民、利民,满足居民综合消费为目标的商业地产类型。社区商业最早于20世纪50年代在美国出现。当时由于家庭汽车的普及,以及城郊新建的发达的高速公路,使得城市居民大量向上城区(Uptown)扩散,由此产生了专门为上城区新建居住区居民服务的社区商业。 

国外的社区商业主要以体量中型的购物中心之形式出现。购物中心是一种现代的零售业态,是一个由零售商店及其相应设施组成的商店群体,作为一个整体进行开发和管理,一般有一个或几个核心商店,并有众多小商店环绕。购物中心有宽敞的停车场,其位置靠近马路,顾客购物来去便利。在中国内地,社区商业一般指住宅公寓楼基座的两到四层的底商,另一种又或俗称为“盒子商场”,大概两万平方尺左右的商业地产。社区型商业侧重于超市、餐饮、儿童亲子、休闲娱乐等业态。

 社区商业是作为承担起周边居民生活基础的配套存在,服务半径主要是3公里以内甚至是1.5公里内的核心客群,除了满足周边居民高频的日常综合消费需求,也还是社区社交的生活中心。各国政府鼓励住宅社区配置一定量的商业配套,其出发点是为居民提供高品质的服务。但是,在实践中却有一个可能出现的问题,就是开发商作为一个企业,不管社区商业怎么做其最终目的都是盈利,尤其在内地不少开发商都以散卖商业部分,以令地产开发的资金尽快回笼,间接导致后续商业部分的管理混乱,无法真正地发挥社区商业的功能。

而国外社区商业的概念,在近年也有不少新兴的安排,如社区以组织信托或基金的模式来自持社区商业,以实现商业利益和社会利益的最大化。如在美国,位于费城的肯辛顿走廊信托基金(Kensington Corridor Trust)是几个美国社区自持或社区主导的社区商业项目之一,这些新兴的社区自持房地产信托实体正在获得更多的关注。另外例子还包括,奥克兰的东湾永久房地产合作社(East Bay Permanent Real Estate Cooperative)和E.G. Woode商业芝加哥房地产集团等。

在美国,由于历史等原因,某些种族聚居的社区相对较难获得商业地产的贷款,故此社区自持的社区商业地产,或许是解决此问题的出路。社区商业由社区成员来自持的话,便更能有自主的话语权,不用受一个短期出现的开发商来摆布社区商业的内容,这样才能真正使到社区商业能与他们社区需求建立联系。例如,成立了五年的美国波特兰东波特兰社区投资信托,虽然它只有一处房产,是一个小型购物广场。该物业位于城市的远东边缘,拥有 29,000平方尺的零售和办公空间。五年前,当信托获得时它大约只有三分之二被租出并陷入困境。如今,它几乎 100% 已出租,有 30 多个租户,包括当地计程车服务,其他一些移民和难民服务组织、大型美发沙龙和心理健康中心等。

另外在加州也有类似的案例,在奥克兰地区把当地的社区商业地产用房地产合作社的形式来持有,并管理和营运,实施民主管理。  迄今为止,已有超过 350 名投资者来自20个州累计投资3.25百万美元投入该名为:东湾永久房地产合作社的社区商业地产自持实体。 最小的投资额是1,000 美元,最大的一笔投资达到50万美元。 这些资金帮助合作社具备能力去收购一些潜在的投资组合住宅和商业地产。

如此种种,美国社区土地信托的模式现在正在进入商业房地产领域,以弥补社区商业地产的管理不善,功能发挥不周等问题。社区自持的房地产实体能有效地汇集社区所需的资源需要,同时留下足够的利润令传统投资者寻求最大的财务收益。 最终甚至会反过来吸引到机构性投资者或投机性质的开发商进来改造整个社区,进一步改善社区居民和小商户的环境。

实际上,社区自持的社区商业房地产运作模式,不会像私人房地产公司那般需要收取过高的租金或投机性质地出售房产投机性。他们更希望创造或保留空间给予为现有居民提供服务的企业,以达致社区商业存在的初心。且看类似的模式会否传入如内地,香港甚至新加坡等亚洲城市。

 

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卢铭恩

卢铭恩

80篇文章 1天前更新

现任华坊咨询评估有限公司董事总经理、方土控股创办人及亚洲房地产科技社创办人。卢为注册中国房地产估价师、香港测量师学会产业测量师、粤港澳大湾区经贸协会主席(房地产科技)、香港中文大学酒店及旅遊管理学院兼职助理教授及香港大学SPACE中国商业学院客席讲师。曾为跨国测量师行高级董事,兼任上海地区估值及咨询部主管逾五年,主理大中华区房地产融投咨询及评估业务,曾处理超过60宗内地企业香港及新加坡上市项目。卢于2014年创办方土控股,下辖华坊咨询评估有限公司经营亚太区产业测量业务。

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