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新加坡房地产信托基金(REITs)市场规模大,在亚洲仅次日本的REITs市场。

新加坡共有 42 只公开市场挂牌上市的REITs,总市值接近 1000 亿美元。而S-REITs 是新加坡股票市场的重要组成部分,约占新加坡交易所市值的 12%。

过去 10 年,S-REITs 的市值以 7% 的复合年增长率增长。假若按数量和市值计算,超过 90% 的 S-REITs 在新加坡以外的亚太地区、南亚、欧洲和美国皆拥有物业,甚至有 17 家 S-REITs 的房地产投资组合全部由海外物业组成,这些数据堪见S-REITs的投资标的有着充分的全球地域多样化。

可惜,在全球利率上升的背景下,REITs的表现由去年开始大多失去投资界别里著名的回报稳定之光环,这当然也包括S-REITs。雪上加霜的是,S-REITs的回报相比于新加坡畅旺的住宅物业市场,在过去两年可谓有着天渊之别。

新加坡住宅房地产市场的蓬勃发展,私人住宅物业价格在过往两年平均上涨 超过15%后,同一时段S-REITs下跌接近5%。

即使考虑到 REITs 投资的股息,S-REIT 投资者在 2022 年仍损失了10.7%。 根据新加坡交易所的数据,S-REITs 平均每年支付 5.0% 的股息。

虽然S-REITs于疫情和加息环节的这一两年表现不佳,但实际上它们在全球房地产投资信托市场中表现相对较好,澳大利亚的REITs下跌20.4%,而香港和美国的REITs分别下跌23.7%和24.5%。相比之下,日本 REITs的表现稍好一些,仅下跌 4.8%。

从物业类型板块来看,S-REITs中的跌市重灾区是办公和数据中心物业,下跌超过 30%,反观酒店物业却几乎实现收支平衡。 办公物业受到严重打击,在家工作成为企业的支柱。  相比之下,疫后复常导致酒店业房地产表现更好。

不用物业板块,因应不同的环境因素,在同一个经济体下表现可以截然不同,故此,拥有和开拓更多元化的投资组合将有助于保持REITs的韧性。

展望今后,虽然迹象表明加息幅度逐渐减弱。 这听起来可能是积极的,但较小的加息仍然是加息,这可能会继续对REITs产生负面影响。而利率也不会螺旋式下降,中短期来说,REITs还需要能够应对更高的借贷成本,尤其当中不少是运用着接近 50% 杠杆限制。

鉴于利率将保持在高位,很难想像S-REITs 在 2023 年的表现会有所突破,纵然有几个物业类型板块的确开始复苏。不过相比于香港,S-REITs的处境还算是看得到曙光。近年金融市场流行星港对比,有些领域香港长期优势算是能保持,有些如资产管理领域,新加坡早已弯道超车,但只看REITs的话,恐怕香港的规模早已被新加坡抛离。

香港REITs的基准指数今年已下跌超过25%,从去年底到最近,标准普尔香港 REIT 指数下跌了 26%。 相比之下,澳大利亚、美国和日本的指数分别上涨了 9%、5% 和 4%。

同时,香港房地产市场也明显地打破了只升不跌的神话。第二季度甲级写字楼空置率甚至达到 15.7%,创下历史新高。CBD的空置率也攀升至10.1%,首次达到两位数。 这些发展对香港REITs的盈利能产生了不利影响。

笔者几乎看不到任何迹象香港REITs的市场将会在短时间内复苏,无可否认的是,投资者更会转向像新加坡这样物业投资组合多元化的REITs市场。

据报导,投资资本已流向新加坡。 三井住友 DS 资产管理公司旗下的一只基金于 7 月底将香港 REITs的配置比上个月削减了 1.3 个百分点,至 9.1%,而新加坡 REITS 的配置则上涨了 0.7 个百分点,至 49.7%。他们认为,纵然现在香港REITs的估值的确存在大幅度折让,但无论如何也不是时候去捞底投资,无论它们的折扣有多大。反观,从1月底和2月初公布的业绩来看,S-REITs 的股息收入看起来渐趋稳定。

然而,在高利率环境下,获得高回报的优质房产是一件棘手的事情。 能够通过提高租金或资产增值计划去实现有机增长的 REITs之表现是值得关注的。另外,能够开拓新型的物业类别,尤其针对疫情后,人们开始有着零售消费习惯改变,衍生出对社区商业地产的强劲需求。如针对社区购物需求的民生类别零售地产,在内地就是如住宅项目下面那些两到三层的商业底商,四到五层高的盒子商业体,在新加坡就如一些餐饮业相关的熟食中心商业地产,这些社区商业地产,都是有价有市,顾客黏性强劲,导致租客韧性高,关键就是要有专业的物业内容管理,是属于内容先决的投资物业,确保租金上升,并有着长期的资产增值。

这些社区商业类的地产因为具备更鲜明的社区属性,对大环境经济的敏感度未必很高,但同时是需要更多的创新思维管理,是进可攻,退可守的物业资产,乃将来世界各地的REITs需要认真考虑的资产类型。

 

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卢铭恩

卢铭恩

80篇文章 1天前更新

现任华坊咨询评估有限公司董事总经理、方土控股创办人及亚洲房地产科技社创办人。卢为注册中国房地产估价师、香港测量师学会产业测量师、粤港澳大湾区经贸协会主席(房地产科技)、香港中文大学酒店及旅遊管理学院兼职助理教授及香港大学SPACE中国商业学院客席讲师。曾为跨国测量师行高级董事,兼任上海地区估值及咨询部主管逾五年,主理大中华区房地产融投咨询及评估业务,曾处理超过60宗内地企业香港及新加坡上市项目。卢于2014年创办方土控股,下辖华坊咨询评估有限公司经营亚太区产业测量业务。

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