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香港大学房地产价格指数的衍生工具商品化潜力

无论是在香港,还是在中国内地,房地产行业作为重要的经济支柱,它的发展都备受市场关注,波动上浮的房价也反映出资本对房地产的热捧。与股票、债权等传统型投资产品不同,房地产投资具有投入成本高,投资週期长等特点。此外,房地产是实物资产,存在损耗、折旧和翻新的问题。因此,对於普通投资者而言,即便想利用房地产投资配置自己的投资组合,购买实物地产的成本也让大家望而却步。而金融衍生品的发展为大众开闢了一条进入房地产投资领域的新途径,其中就包括房地产价格指数衍生工具。

 

房地产价格指数衍生工具,是指以房地产价格指数作为标的资产,与期权或远期合约结合,将其商品化成为一项衍生工具。在英美等市场,已经存在了一段不短的时间。房地产价格指数的选择对衍生工具的设计和交易尤为重要。在香港地产市场,笔者认为,香港大学房地产价格指数(“港大房产指数”或“HKU-REIS”)适合用於衍生品的开发,具有商品化潜力,而事实上该指数亦曾在金融海啸前一度被商品化。港大房产指数是一系列反映香港房地产价格水準按月变动情况的指数,而且是第一套在英美以外按照住宅物业成交价(非评估价)计算的指数。目前港大房产指数按区域划分主要分为港岛、九龙和新界住宅物业价格指数,以及按类别分豪宅和细价楼物业价格指数。

 

从指数商品化的角度看,港大房地产指数的优势主要有以下几点:首先香港住宅市场非常活跃,大量的物业交易为港大房地产指数提供了充足的资料基础进行计算与及时更新。其次,港大房地产指数具有可验證性,基於同样的资料库,采用相同的抽样标準和计算方法可以得到相同的指数,因此增加了指数的透明度。此外,港大房地产指数以物业成交价格为计算基準,而非评估价格。通常而言,评估价格与成交价格具有不同程度上的差异,以成交价格为基数计算得出的指数资讯能够更準确全面反映出房地产的真实价值。

 

倘若港大房地产指数实现了商品化,最为直接的影响是投资者无须直接持有实体物业就可以获得房价上涨带来的收益,同时也为广大投资者们提供了新的风险对冲手段,增强了房地产资产的交易流动性。当然,构建一个成熟的港大房地产指数衍生品绝非易事,期间仍有诸多因素需要考虑,例如指数定价、市场认可度以及税收等相关法律规定。但笔者相信,随著香港及内地金融市场的不断创新,房地产指数商品化及衍生品市场也必定会受到市场的更多关注。



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