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随著经济水準的不断提升,人们对生活环境的期望也开始从“量变”到“质变”。城市作为人们安身立命之所,对提昇幸福感具有无可替代的作用。而随著世界各地经历了半世纪到甚至超过一个世纪的城市化,城市如何更新已经是各地政府关注的议题。

 

多年前中国吴良镛教授针对内地城市更新建设提出了“城市有机更新”的理论。所谓“有机更新”,即按照改造的要求,根据现有城市的特点,采用适当的方法,在可持续基础上探求城市更新。其根本理念是设法让城市能够一直持续地满足在日新月异的当代社会产生的各种各样的需求。

 

较之透过大刀阔斧式的房地产建设去作出城市重建更新(就如香港的市区重建模式),笔者认为“城市有机更新”的特点为“持续性”与“灵活性”。摆脱传统的“开发+销售”这种运营模式,有机更新後的城市如同被活化一样,被赋予了现代的生命力,妥善地处理了过去,现在与将来的关係。

 

其实,世界各地的“城市有机更新”都如火如荼的进行著。欧洲有不少以文化导向的方式有机地更新了不少古城。而作为将城市建设当作一个可持续发展项目的国家,日本一直积极推进城市的产业升级、设施改造以及规划调整。在有机更新的过程中,日本贯彻著“崇尚自然”、“长远规划”以及“多元发展”的理念。以传统古都京都为例,当地政府实施小範围分片管理,重点保护,并为著突显京都的历史气质,在古城範围内无高楼层建築。整个城市将绵延的历史底蕴融入到当地居民的生活当中,让古老的文化遗产重新焕发出新的活力。

 

中国房地产市场一直以“大拆大建”为发展途径,而城市更新成为了新的发展方向。近年来,在中国内地城市有机更新的专案也越来越多。例如浙江杭州在“城市有机更新“的理念下,大力实施和推广“城市东扩、旅遊西进、沿江开发、跨江发展”战略,建设钱江新城,推动杭州从“倚湖而兴”向沿江跨江发展,构築起网路化的生态型空间佈局。

 

透过当前这些城市有机更新的案例,笔者认为轻资产模式在城市有机更新中更具有盈利潜力。所谓轻资产模式,指企业以较少的资本成本获得较高的运营模式。在这种模式下,企业更多的是依靠自由品牌与管理服务进行扩展,而将重资产和非核心业务进行外包。与此同时,科技在当中扮演的角色也越来越重要,譬如低碳材料在建築中的使用,以及借助互联网搭建起“共享平臺”的智慧城市,无一不展示出房地产科技为城市有机更新的助力作用。当现代科技融入城市有机更新的过程中,一个低碳环保、智慧的新型城市将会呈现在大家的眼前,而在其中生活的人们也会体验到更为幸福的城市生活,是一个典藏过去,享受现在,拥抱未来的有机城市。

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卢铭恩

卢铭恩

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现任华坊咨询评估有限公司董事总经理、方土控股创办人及亚洲房地产科技社创办人。卢为注册中国房地产估价师、香港测量师学会产业测量师、粤港澳大湾区经贸协会主席(房地产科技)、香港中文大学酒店及旅遊管理学院兼职助理教授及香港大学SPACE中国商业学院客席讲师。曾为跨国测量师行高级董事,兼任上海地区估值及咨询部主管逾五年,主理大中华区房地产融投咨询及评估业务,曾处理超过60宗内地企业香港及新加坡上市项目。卢于2014年创办方土控股,下辖华坊咨询评估有限公司经营亚太区产业测量业务。

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