新冠疫情对我们的生活和工作方式造成了深远影响，同时迫使城市适应新的挑战并重新思考城市空间的利用。随着我们逐渐从新冠危机中恢复过来，办公室的需求成为近期讨论的焦点。于疫情高峰期时，不少公司逼于无奈采取远程办公政策，导致传统办公室的需求减少。然而，随着情况渐入佳境，大众逐渐认识到实体办公环境的重要性。不少『打工仔』渴望重返办公室上班，以享受与同事间的合作及交流机会。因此，社会对实体办公室的需求再度增长。

基于大都市地区办公室需求的增加，改造现有建筑以适应现代工作需求的兴趣也日益增长。然而，改造计划中的可持续性议题成为焦点。当这些转型符合可持续实践，包括能源效率、减少废物和使用环保材料时，将可持续设计原则纳入改造项目中一方面有助于环境保护，另一方面能提升办公场所的整体吸引力和价值。

根据一份关于最新伦敦办公室需求超过十年平均水平的报告，当中分析市场对办公室的需求并指出约百分之五十二期望扩大其公司的规模，百分之二十二期望缩小其规模，而剩下的百分之二十六则持有中立态度。由此反映市场对办公室迫切需求的趋势。在推动可持续发展和能源效率的背景下，建筑改造变得越来越重要。然而，传统的审批流程常常耗时且繁琐，限制了改造项目的推进速度。有见及此，英国政府推出” 快速改造规划流程” (Retrofit fast-track planning approach)以修改传统繁琐且耗时的审批规划流程并改造快速审批规划的方法，从而成为加速建筑改造的创新途径。据了解，通过加快规划过程旨在鼓励更多的业主和发展商开展改造项目，借此善用土地资源运用同时提高市内的能源效率及减少碳排放从而增强建筑环境的可持续性。

改造快速审批规划方法对推动可持续建筑改造具有重要意义。通过加速审批流程，为发展商提供了更多的动力和激励，鼓励他们采取行动，提高建筑能效，减少碳排放，促进可持续发展。

结合笔者较早前分享过的崭新房地产定义，加上结合近年来如何善用土地资源的大前提下，不少发展商在应对房地产市场的上升需求时，亦同时兼顾以人为本和环境保护的理念，当中包含近年热话对可持续设计和优化空间利用的元素，以创造一个可满足社区多样需求的动态环境。借此鼓励充满活力的城市生活方式以及提升城市区域的可持续性。

提及到可持续管理，摩根大通集团最近的一个项目成为了房地产间的一大创举。该集团于纽约新建的总部位于曼哈顿，是第一座运营净零排放的全电力大厦。该设计考虑了室内空气质量，旨在超越可持续性、健康和保健方面的最高行业标准。除此之外，它还可回收、再利用或升级回收以往建筑中百分之九十七的材料，超出 LEED 白金级要求 百分之二十以上。另一方面，集团利用了灵活且适应性强的设计策略，通过使用碳含量较低的创新材料、规划使用寿命结束时的循环利用以及更加重视最大限度地减少浪费来推动隐含碳减排。

在探讨大都市办公室的需求下，不得不谈及香港的市场境况。作为国际金融中心，香港于国际间担当的角色可与纽约和伦敦媲美。香港多年来吸引不少海外企业，并推并推动了对甲级办公场所的需求。然而，香港经济受到疫情影响停滞不前，令办公室的市场出现供应过剩的现象。话虽如此，据研究指，银行和金融（百分之三十三）继续占据新增租赁的最大份额，其后是专业服务行业和医疗保健行业分别占约百分之十五和百分之十四。展望未来，内地企业的潜在需求预计将推动写字楼租赁活动的复苏。据了解，下半年将有近二百万平方英尺的新增甲级写字楼供应竣工。当中以香港著名地产发展商，恒基兆业地产亦有仿效国外做法，在开发项目中部署智能技术以监督其大厦运营，并包括不少符合以人为本和环境保护的理念的专利技术。反观香港同样面临土地需求的增长，期望能赶上大环境的步伐以应对市场不断的变化。

新冠疫情重新定义房地产。随着企业采用混合工作模式以及对于永续发展的关注，对以人为本的实体办公室需求逐渐增加。多元房地产的兴起趋势提供了一个全新概念，在兼顾市场对土地庞大的需求之上，亦同时包含以人为本和环境保护的核心理念。