根据瑞银（UBS）早前公布的《全球房地产泡沫指数》报告，名列榜首是令人意外的德国法兰克福，而楼价一向高企的香港，也衹能排列第三。同样令人意外的是，另一德国城市：慕尼黑竟然也紧随香港其後，排列第四。结果之所以令人惊讶，原因是近年德国奉行「房住不炒」的政策，透过其严苛的租务管制法规，的确令德国的楼价保持一段时间的平稳，国民的财富投资，精力心神都被投放在发展实业之上，就连我国都向著「房住不炒」的政策方向去参考。故此，是次的泡沫指数报告，实在令人大跌眼镜，反思究竟「房住不炒」的概念是否真的行得通。

由於历史沿革，德国政府一向强调房地产市场的社会福利性质。德国是少数几个租房率高的发达国家之一：超过一半的家庭租房。 德国政府选择将补贴的重点放在租房者身上，而不是自住业主。即使在高收入的群体中，租房仍然很普遍。  

德国严苛的住宅租赁法有几个特点，租约是开放式，没有时间限制，可以无限续约，另一边厢租客却比房东更容易终止租约。 在租赁期间，租金只能缓慢上涨，每三年最多只能涨百分之二十，其效果类似於全国性的租金管制。 在空置率低或租金上涨速度快的城市市场紧张的情况下，租金监管要严格得多。 

租赁市场缺乏灵活性，实际上为市场带来意想不到的问题，如新房供应不足、房地产商热衷於把出租公寓改建为出售公寓、 租户倾向於无限期地住在实际上再不合适他们生活的住宅，务求继续享受低於市价的租金，如此种种，当然也衍生了租赁黑市，故此德国的住房已经陷入了某种恶性循环。 

房东与租户同时都陷入了不为外人道的恐惧，房东害怕回报会随著时间的推移而减少， 这诱使他们只会从看起来最安全的租户那里获得最高租金。 而租户也时常害怕房东可能会选择豪华翻新公寓的方式来合法提升租金，而最近的确有些德国房地产公司的确活用这招式，整修整个住宅区，令很多房客付不出租金，因此”被搬家”。 

德国住房模式的初心确是“不患寡而患不均”，但在自由市场的经济行为推演下，还是导致房价房租不断上涨，泡沫指数甚至名列世界前茅，可以说，其「房住不炒」实在成败难论。