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PropTech“成功之母”系列:爱屋吉屋

2019年,为自己贴上“互联网房地产中介平台”标籤的爱屋吉屋最终宣佈停止运营,意味著又一只PropTech(房地产科技)独角兽的倒下。曾经乘著O2O创业的风口,这家互联网地产公司估值也曾达到10亿美元的独角兽水準,可谓PropTech 1.0的模范生,但随著亏损不断扩大和盈利曙光渺茫,爱屋吉屋也渐渐走向消亡。那麽这家对传统地产仲介行业带来巨大衝击的互联网公司为何没能进一步发展壮大呢?笔者认为失败的原因主要有以下几点。

第一,爱屋吉屋采用“低仲介费+高提成”运营模式。与传统地产中介不同,爱屋吉屋一开始选择放弃实地门店扩张途径,而是在四公里範围内设置一家实体办公网点。在这种模式下,爱屋吉屋有效地减轻实体租金成本,而这部分成本让利於线下经纪人团队。凭藉这样的高薪政策,爱屋吉屋成功挖掘到一批优质的经纪人资源,因此期初公司的全年成交量也迅速增加。然而,较低的仲介费无法给爱屋吉屋带来充足的现金流以弥补员工的高工资。因此,为扭转持续亏损的业绩,爱屋吉屋在後期逐渐提高仲介费的收费标準,同时降低员工的抽成比率,但爱屋吉屋此前的价格和薪资优势在这样的转变中荡然无存。

第二,爱屋吉屋轻视了门店对於房产交易的重要性。房地产交易具有很强的异质性、高价值性和非标準性。此外,交易能否成功对买卖双方的信任基础亦有较高的要求。因此,线下对房地产交易具有举足轻重的作用。一般而言,大部分房源委託来自於线下门店,直接线上委託房源相对较少。门店作为房产交易的核心场所,它不仅承担了经纪人接待顾客的作用,更是为当地社区提供服务形态的重要场景。而爱屋吉屋早期一味以互联网为平台拓展的方法(虽然,这也是不少PropTech 1.0的公司之通病)也让它错过了门店带来的红利期,即便後期发觉了门店的重要性也难以赶上传统地产仲介的线下规模。

第三,中国房地产市场环境发生了重大变化。爱屋吉屋後期曾试图进军长租公寓领域,但随著长租公寓的爆雷和政策的收紧,爱屋吉屋在此类新产品盈利的希冀也再次落空。同时随著“限价、限售”调控政策的施行,爱屋吉屋的成交量也相应大幅缩水。

可以看到,爱屋吉屋的失败重点在於直接将互联网思维套用到传统地产中介行业,而未考虑到互联网特性是否真正能够解决传统行业中的痛点。市场上已经看到众多互联网颠覆传统行业的成功案例,但互联网思维的陷阱也需要时刻被创业者们所铭记。成也互联网,败也互联网,尤其涉及交易房地产这资产类别,如何运用好“由线下到线上,再到线下”的战略,是成败关键。



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