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土地债券概念及区块链的潜在应用

土地债券是不少国家或地方政府用来协助从私人土地所有者强制徵用土地,透过发行金融或实物债券去支付相关的补偿金 。土地债券通常根据地方政府或中央政府的土地债券法而发行。债券定义了债券发行的条款和条件,债券的可流通性,每只债券的本金金额,需支付利息,在公开市场上交易债券的能力,给予的免税政策和赎回方式等。

 

比如,韩国於1949年颁布了《土地改革法》。根据该法,政府从地主那里获得土地,并以价值相当於该土地年产量1.5倍的政府债券对其进行补偿。

 

又如,爱尔兰的土地委员会可以根据其《土地法》,购买土地并向土地所有者支付新的土地公债,其名义金额等於购买土地的价款,并自购买之日起计息。法律规定,为获得的土地而向卖方发行的新土地债券,应被该卖方接受为相应购买款额的等值货币,根据爱尔兰法律购买的款项将以新的土地债券而非现金的形式支付。

 

土地短缺一直是香港特区政府需要应对的问题,港府在2018年成立了土地供应专责小组,就开发土地的议题提供了多款选项,包括开发新界土地。因为港英历史渊源的关係,发展新界比发展香港和九龙複杂得多。有见及此,香港大学科斯产权研究中心提出了土地债券的概念,盼可释放新界土地的发展潜力。

 

港府一贯的徵地做法是根据私人土地的价值向地主提出相对应的现金赔偿,但徵地往往因为双方在金额上未能达到共识而告终。其实,在1997年前港府曾以换地权益书的方式徵收土地。比如当时港府容许乙种权益书持有人以五平方呎农地换取两平方呎的新界屋地。因爲港府收回大部份私人土地後能重整并透过开发基建设施来增加地块的容积率,土地承载力会增加,所以虽然换地的面积较小,但价值更高。可是,此制度後来因为港府的可发展土地不足而无力偿还土地而停止。

 

土地债券的概念与上述的换地权益书有雷同之处,但债券持有人能跨时间和地区使用债券,相等於是土地开发的实物期权,并具备可转让的特性。比如,若在2050年港府成功建立明日大屿,在2021年发行的土债可以用来购买岛上的土地,政府负地债的危机较少。其他投资者亦可以在市场上用市价在公开平台上进行债券的二手买卖,因为债券和土地的价值是由市场决定而非政府提出,徵收土地的过程更公平透明,减轻官商勾结的疑虑。

 

债券的面值像货币一样,若不被市场相信或承认就会失去价值。因此,若要市场对债券有信心,土债必须在一个公开可靠的平台上发行,甚至进行二手交易。笔者认爲区块链在此或能发挥应用的可能性。作为一个公众分散式的电子记帐资料库,区块链内所有资料一经写入便不可窜改,保障持有人的利益;同时交易公开的交易资料令债券的市价一清二楚,对政府赎回债券或是对投资者来说百利而无一害。而其去中央化,以及无需信任(“trustless”)的特性,定当减轻政府处理土地债券的负担。再者,债券可以拆细为不同的区块链代币,代表着部份资产,令投资门槛下降,更多投资者可以参与其中,活化二手交易市场 。最後,区块链的制度全球通用,有助导入海外投资者,有望成为另一种房地产投资工具而不用靠抢购实体房地产,故可以进一步解决房屋问题,

 

虽然香港的土地债券目前还只是在构思阶段,可是有着换地权益书的前车之鉴以及现代区块链科技的支持下,笔者相信推行难度可减低,有望成事之後能解决长期的香港土地短缺问题。

 



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