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港交所上市房地产开发商的私有化浪潮

继去年合和实业(00054)私有化,今年2月,另一港交所上市房地产公司会德丰(00020)宣佈启动私有化,公告显示会德丰大股东吴光正及其家族将以1股九仓股票、1股九龙仓置业股票及12元现金,置换1股会德丰股票,溢价率较会德丰停牌前股价约50%。会德丰已於616日举行特别股东大会表决私有化,议案获得通过,股份将於7月除牌。早前市场又传闻另一上市的内房企SOHO中国(00410)或将被海外投资机构黑石以每股6港元收购私有化,虽到目前为止该谈判似乎陷入停滞,而谈判有望在疫情稳定後方可重新启动。无论如何,短期内两家在港上市的房地产开发商或计划私有化,而该两家房企份属具备品牌,并持有一綫城市市中心优质项目或土储的开发商,大衆不禁思考优质的上市房地产公司私有化会否成爲浪潮。

 

其实对於发展较为成熟的金融市场,上市公司私有化并非罕见,特别是在港股市场里。据公开资料显示,2019年港股主动私有化退市的数量达到10家,并有多家公司发佈了未来私有化的计划。私有化价格一般较停牌前股价的溢价率在10%60%之间,不一而足。

 

一般而言,上市公司私有化的主要原因之一为股票价格偏低,从净资产估值的角度,中国SOHO真实价值其实受到低估大概百分之四十,其拥有的优质商业地产价值无法从股价中得到真正的体现。 基於港股房地产开发商上市公司近年的财务表现,笔者稍作研究後发现,约有74%的上市房企当前股价均低於各自的每股帐面净资产,其中约34%的上市房企每股净资产较其股价的折价区间达到60%80%。因此,这些上市房地产公司选择私有化,既能令外部股东通过股权溢价获得更高的回报,也可令自身在未来长期的成长中体现更符合真实的价值。

 

根据中国SOHO2019年中期业绩报告,中国SOHO上半年实现营收8.89亿人民币,同比增长11.8%;而净利润则为5.56亿人民币,同比下降48.35%。其中一大原因是中国SOHO2012年宣佈转型为 “自持租赁”後,营业收入来源逐渐单一,主要依靠写字楼等商业物业的租赁业务。

 

然而中国写字楼市场受整体房地产环境的制约,租金回报率一直处於较低水準。中国SOHO的服务客户主要为小微企业,他们的租金承受能力亦不强。因此,从长远来看,单靠租赁业务难以维持业绩。虽然中国SOHO在近几年也屡次通过出售资产尝试挽回颓势,但效果并不明显。加之新型冠状流感带来的经济衝击,中国众多中小企业的生存遇到前所未有的挑战,中国写字楼市场前景更加撲朔迷离,中国SOHO的未来也会更加曲折。

 

基於当前中国SOHO的估值与中国楼市的分析,不难发现中国SOHO私有化对於原股东而言,既能通过较高的收购价获得股票溢价回报,又可以从低迷的中国房地产市场中抽身,或许这是中国SOHO结束上市之旅,回报原股东支持的最佳方案。另外,如会德丰与SOHO中国这类的房企,都具较强的债务融资能力,因而通过股票市场融资的绝对需求相对不算殷切。而且作为上市公司,他们每年亦需花费一系列的合规成本,以满足上市规定。若成功私有化,可帮助企业从一定程度上节约营运的现金流。同时,房企们需要面对多变的市场环境及时有效地调整自身的发展规划和商业决策。若作为上市公司,企业的某些重大决策需要按照规定向公众披露,而这也变相增加了竞争对手瞭解到自身的发展策略。而选择私有化,这些房企们未来将可以更大程度保护自己的重要决策资讯,增强在行业中的竞争力。

 

疫情影响尚不确定,加上环球政治环境充满阴霾,房企的核心业务都是所谓的“不动产”,退市或能为“不动产”企业提升机动性,处理资产来得更灵活。因此,笔者认爲会德丰与SOHO中国上市房企的私有化案例并非偶发行为,而是管理者们结合房企的发展特性与环球政治经济环境变化的趋势,对资本市场做出的一种合理反应。我们可以预见,在资本流动性越来越高的经济社会,房企们将不再以“上市”与否作为企业影响力的唯一衡量标準。相反,“上市”或将成为这些企业的紧箍咒,限制住其自身拓展边界的能力。当“上市”对於上市房企们弊大於利的时候,私有化将会是更加合理正确的选择。至於,私有化的定价是否合理,这是另一课题,笔者或另闢文章论之。



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