能源使用强度（EUI）以每平方米的年度能源消耗为单位，数值越低则建筑能源效率越高。作为建筑能效的核心指标，EUI 具备可比性，可有效对绿色建筑进行分类。随着资本市场日益重视可持续资产，笔者认为，低 EUI 绿色建筑在降低资产贬值及融资风险方面具备巨大潜力。

在估值模型中，采用折现现金流开展评估时，能源效率能够降低贬值风险。以办公楼为例，能源效率会吸引重视可持续发展的租客，有助推升收入增长率、压低空置率，直接提升有效租金水平。此外，低 EUI 办公楼的初始资本支出或许偏高，例如需要装设高效暖通空调、可再生能源系统及实时监测系统等，但该类投资产生的节能收益可覆盖上述前期投入。反观能效偏低的建筑，往往需要频繁翻新以满足能效要求，这会推高未来的资本支出与运营支出。上述两项因素有利于抬升内部回报率，并增强资产的总价值。

资本市场正加速引导资金流向符合可持续标准的资产。香港金融管理局于 2024 年 5 月发布《香港可持续金融分类目录》，专门针对新建及翻新建筑，旨在落实气候变化减缓目标。绿色建筑的技术筛选标准，要求 EUI 较基准水平降低 30%。笔者认为，这让高能效建筑得以吸引聚焦可持续发展的投资者，大大增加了获得绿色融资的机会，并能就提高能效的活动提供优惠的融资条件，提升改善能源效能项目的吸引力。

根据香港机电工程署的数据，在2024年至2025年间，香港办公楼的平均电力使用指数范围为每年86-313 kWh/m²，而平均水平约每年150–200 kWh/m²。而碳风险房地产监测提出的提供基于巴黎协定1.5°C目标的脱碳路径脱碳路径，香港未来办公楼的能源使用基准需在2030年及2050年分别降低至每年136 kWh/m²和60 kWh/m²。虽然部分顶尖办公楼已2030年目标，但市场平均仍高于2030路径，与2050年净零目标仍有明显落差，这强调了进一管理并降低EUI的必要性。

笔者认为，在和香港类似的高密度的城市中，建筑能源效率的转型已成为房地产可持续发展的核心，而资本市场与监管压力势必会加速此进程，为未来的绿色建筑创造更大的空间。

卢铭恩  华坊咨询评估董事总经理