前言

2026 年全国两会宣布 "保交房" 任务全面完成，全国已经有 750 万套已售难交付住房实现交付。在这个背景下，房地产行业的深度调整仍在持续，据相关统计，中国不良资产总规模约 8.5 万亿元，其中房地产领域成为核心风险源。在法拍、AMC 加速入场、政策工具持续创新的背景下，中国房地产不良资产正逐渐从止血走向造血。

房地产依旧是新发生不良贷款的第一大行业

毕马威《中国不良资产行业发展研究（2025 年）》显示，中国不良资产总规模约为 8.5 万亿元。截至 2025 年末，商业银行不良贷款余额已升至 3.5 万亿元，不良贷款率 1.50%。2025 年全年银行业处置不良资产约 3.5 万亿元，连续第六年超过 3 万亿元，房地产行业深度调整仍是推高不良资产规模的核心驱动力。

从银行端来看，房地产也是新发生不良贷款的第一大行业。截至 2025 年末，中国银行对公房地产贷款不良率为 6.26%，较 2024 年末的 4.94% 上升 132 个基点；招商银行 2025 年末房地产业不良贷款余额约 150 亿元，不良贷款率 4.64%。部分区域性银行风险更为集中，晋商银行 2025 年末房地产业不良贷款率飙升至 12.24%。

表1 2025年末各银行房地产贷款不良率

从市场情况来看，在住宅 "保交楼" 政策的持续推动下，个人住房的不良风险已得到一定程度的缓解，与此同时，商业地产的不良风险正以空置率攀升、租金下行和资产估值缩水的形式悄然累积。商业不良资产经营周期一般较长，同时变现能力良莠不齐，也直接影响银行的经营状况，如商业地产占比较高的平安银行，对公地产不良率从 2023 年末的 0.86% 升至 2026 年第一季度的 2.13%，并直接影响其利润增速以及营收。 

资产处置精细化盘活的路径分化

传统的不良资产处置以诉讼执行、司法拍卖、批量转让为主，银行端通过银登中心挂牌转让不良贷款的现象在 2025 年以来尤为密集，比如平安银行曾以 0.5 折的起拍价转让涉房不良贷款。然而，随着存量资产质量分化加剧和处置周期拉长，市场正催生出更为精细化的盘活路径。

目前市场主要拥有这五大处置路径：

其中，AMC 纾困盘活基金成为 2025 年最具标志性的一类创新。2025 年 1 月，中国信达联合信达地产等共同设立 200.01 亿元房地产存量资产纾困盘活基金，其中 100 亿元专项用于泰禾深圳院子等优质项目。信达作为劣后级合伙人认缴 100 亿元（占比 49.9975%），同时引入 3 家地方国企作为优先级合伙人，优先级预期收益率 3.2%。这一 "劣后 + 优先" 结构化设计，为后续大规模纾困基金提供了可复制的模式样板。

外资特殊机会基金亦在悄然布局。2026年8月，全球最大实物资产投资机构之一博枫以约500亿元完成对全球不良资产巨头橡树资本的收购，橡树资本在大中华地区投资规模约470亿元，覆盖股、债、不动产多品类。博枫则是全球最大实物资产投资机构之一，在华布局约230亿美元，重仓核心城市商办、物流、长租公寓等稳定资产，存量资产运营能力行业领先。两大巨头合体后，新平台资金体量更大、处置链条更完整，未来有望更深层次参与中国地产不良、停滞项目盘活与债务重组。 

存量盘活加速，市场价定价深化

保交房任务全面完成后，政策重心正转向存量商品房收购和资产运营盘活。《金融资产管理公司管理办法》进入立法清单，也对 AMC 的真实处置能力提出了更高要求。随着地方 AMC 以 4-5 折批量收购核心城市烂尾项目、外资机构入场竞逐优质资产，不良资产定价也正在从 "一刀切" 走向分层差异化。 

卢铭恩

华坊咨询评估董事总经理