回顾2025年，中东欧（CEE）商业房地产市场迎来亮眼的强劲反弹，首季投资额同比增幅高达143%，全年交易量更是创下近五年最高纪录。然而进入2026年，全球经济不确定性、持续存在的汇率风险以及拉锯不断的地缘政治局势，正推动这片市场从“盲目乐观”转向“务实防守”。最新数据显示，2026年第一季度中东欧商业地产总投资额达21亿欧元，虽因去年基期（基数）过高出现同比下滑，但整体交易热度与投资者信心依旧稳健，115亿至120亿欧元的年度预期总交易量，充分体现出该地区极具韧性的市场结构。

本轮市场演变中，最突出的结构性变化是区域及本土资本的崛起。过去，中东欧房地产市场（如波兰市场高达97%至98%的资产）高度依赖跨境及国际外来机构资金。在乌克兰危机持续、全球避险情绪升温的背景下，欧美大型跨国基金对邻近冲突区域的华沙、布达佩斯等城市依旧保持谨慎态度，部分资金甚至转向北欧成熟市场。而外资撤出形成的缺口，正快速被中东欧本土私人资本及区域地产基金填补。这类本土投资者对地缘风险的抵御能力更强，且更注重资产的长期基本面与现金流稳定性，逐步成为支撑当地资产定价与市场流动性的核心力量。

从城市与细分板块来看，布拉格与华沙依旧是区域发展双引擎，但二者呈现出截然不同的供需结构。捷克布拉格凭借极低的市场风险、充足的市场深度与良好的流动性，蝉联区域内最安全的避风港。其优质写字楼收益率稳定在5.25%的健康区间，叠加近年近乎停滞的新增供应，将布拉格写字楼空置率压降至5.9%的历史低位，多数在建项目落成前便已完成预租。 

相较之下，波兰华沙则展现出规模与流动性的绝对优势。受益于德国制造业与供应链长期向东迁移的近岸外包趋势，华沙物流地产与核心中央商务区（CBD）写字楼需求不降反增。由于前几年新增供应有限，华沙写字楼空置率已降至9.1%，核心区租金攀升至每平方米近29欧元的新高。对承租方而言，这意味着租赁成本的上升；但对主动管理型投资者来说，在通胀压力下，这类具备租金递增机制的优质资产，反而是极佳的抗通胀工具。 

此外，运营型地产（Operational Real Estate）的多元化发展正进入深水区。除了 2025 年爆发式增长的酒店业继续受盟于区域旅游复苏外，专用学生公寓与老年公寓在 2026 年正成为机构投资者战略结盟的新宠。受全球建造成本高企、传统融资渠道收紧影响，超75%的大型地产机构不再追求单打独斗，转而选择与具备专业运营技术的团队合作，通过存量商业资产改造、联合开发等方式，跨足高防守性的非传统业态。 

总体而言，2026年中东欧商业地产市场已告别依靠低利率与全球化红利躺赚的时代。地缘政治冲突与货币波动仍是制约市场的两大风险。但市场新阶段的发展并非被动等待复苏，而是通过敏捷的本土资本配置、精准聚焦优质稀缺资产、深度挖掘运营型资产价值，在诸多不确定性中主动构筑确定性。

 卢铭恩

华坊咨询评估董事总经理