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今年9月7日,SOHO中国在香港联交所发布公告,潘石屹辞去SOHO中国董事会主席一职,而其妻子潘张欣亦会辞任CEO。根据公告所言,潘石屹夫妇辞职后,将专注于支持艺术和慈善事业。潘石屹夫妇辞职的事刺激SOHO中国股价一度涨超18%。

潘石屹处事高调,早期非常活跃于社交媒体,有点特斯拉执行长马斯克的味道,是中国房地产开发商老板圈里最高调的,没有之一。潘氏在中国富豪圈一直是个争议性人物,近年来,他持续抛售内地的地产项目,但同时又积极投资境外,从形象来说,不难给人印象有点雷同于香港的李嘉诚,故此「别让潘石屹跑了!」成为网络间的热话。

SOHO中国成立于 1995 年,最初专注于开发商业地产,用于分层销售(strata-title),并大胆与扎哈·哈迪德等名人建筑师合作,建造了不少划时代的商业建筑物,在北京上海两地创建了不少地标式建筑,其后于 2007 年在香港进行公开招股(IPO),首次公开募股中筹集了 19 亿美元,成为港交所历史上筹资金额最多的商业地插开发商,成为一时佳话。

笔者曾参与SOHO中国在香港联交所上市的项目,深感当时由潘氏夫妇领导的团队,确实是商业地产的领航者。除了建筑风格有别于一般的内房企业之外,SOHO中国上市后不久,为了优化自持的写字楼地产,参考了当时在海外方兴未艾的共享办公室商业模式,打造了笔者认为是第一家在中国大陆具规模的共享办公室品牌:3Q。由于潘氏夫妇的国际视野,加上其前瞻潮流的企业文化,在千禧年代开初的十年期间,SOHO中国的地产开发,可以说跟新型房地产画上等号,笔者甚至认为是中国地产开发商中,像极苹果一类之企业。

近年由于内地政策和新冠疫情的影响,内地房地产开发商可谓步入寒冬,不少昔日财雄势大的内房巨擎均摇摇欲坠,虽则暂算崩而不溃。官方数据显示,8 月份中国 70 个城市的新房价格同比下降 1.3%,低于预期,这反映了中国房地产行业从不可阻挡的增长和繁荣,变成国家经济的主要威胁。

最近有媒体报导再有内地房地产开发商违约,加剧了人们对受危机影响的内地房地产行业的担忧,于是机构投资者在上周中再次抛售内房的股票和债券。追踪在香港上市的内地开发商的指数 (HSMPI.HK) 暴跌逾 6.4% ,达至纪录新低。

同时间,值得注意的是,在2022年半年报中,SOHO中国的主营业务已经删除「房地产开发」,往后看来只专注在投资物业管理与收入的营运模式,故此企业的杠杆率依然偏低,收租业务的毛利率却仍相当高,甚至有80%上下。2021年起至今,该公司无物业销售收入,收入来源均为租金。在业务方面,SOHO中国1-6月收入约为人民币8.96亿元。目前,SOHO中国净资产负债率约44%,保持在行内较低水平。可以说在房地产陷入寒冬后,他成了笑到最后的赢家。

事实上,SOHO中国的财政仍然十分健康,并未有债务违约的情况,而且不论杠杆高低,都属于防守力相对健康的企业,即便面临违约风险,仍能采取债务重组、出售非核心资产、改革业务等多种方法去摆脱违约的困境。

从2020年开始,SOHO中国私人化之声甚嚣尘上,到了去年6月,SOHO中国发布公告,将把91%的股权出售给黑石集团,交易价格约30亿美元。但这笔交易在内地当局进行反垄断调查下,最终泡汤告吹。该收购案告吹后,Soho 中国的股价立即下跌了 40%。 虽然与黑石集团的交易泡汤,但潘石屹出售资产的步伐并未停歇。

Soho 中国于本年 3月在北京和上海开始以30% 的折扣出售核心资产。潘石屹表示,收入将全部用于降负债。他坦言:「我们所处的行业现在得不到金融机构的支持,房地产行业普遍困难。」

无论如何,作为一间成功企业的创办人,甚至是行业的领航者,当然具备一定程度的社会责任。但同时,企业家在自己的人生路上,也是有自己的日程(agenda),包括家庭,人生下半场的生活规划等。别让潘石屹跑了,在笔者的角度来说,也是对的,事关潘石屹跑了,的确是对中国地产发展的一个损失,潘石屹夫妇在中国商业地产发展史上,理应占一席位。

 

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卢铭恩

卢铭恩

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现任华坊咨询评估有限公司董事总经理、方土控股创办人及亚洲房地产科技社创办人。卢为注册中国房地产估价师、香港测量师学会产业测量师、粤港澳大湾区经贸协会主席(房地产科技)、香港中文大学酒店及旅遊管理学院兼职助理教授及香港大学SPACE中国商业学院客席讲师。曾为跨国测量师行高级董事,兼任上海地区估值及咨询部主管逾五年,主理大中华区房地产融投咨询及评估业务,曾处理超过60宗内地企业香港及新加坡上市项目。卢于2014年创办方土控股,下辖华坊咨询评估有限公司经营亚太区产业测量业务。

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