房地产科技（PropTech）最近3到5年一直深受风险投资人的关注。今年9月25日，专注为内地房企提供软体服务的明源云集团控股有限公司（0909.HK），在红杉资本等著名投资机构背书支持作为基石投资者的情况下，成为内地首家赴港上市的地产科技公司。成绩亮丽，首日掛牌股价涨逾8成。

根据弗若斯特沙利文的资料，2019年明源云的两大业务板块按收入计：ERP解决方案和SaaS产品在内地市场份额分别为16.6%和23.3%；行业前五名参与者约占39.3%的市场份额。从市场集中度和竞争力的角度来看，整体内地市场已被头部企业占据较大市场份额；明源云在地产软体领域作为龙头企业，占有约1/5的市场规模，具有广泛的客户群体以及较高的客户粘性，因此明源云具有较强的行业竞争力，同类型的中小型公司市场发展空间并不宽松。

然而，高市场份额并未给明源云带来高利润回报。根据招股说明书，明源云近叁年的毛利率一直维持在较高水準，整体约80%，但净利率在过去3年间分别为12.9%，17.9%和18.3%。通过比较ERP解决方案和SaaS业务，不难发现ERP板块为明源云的发展提供了稳定盈利贡献，但SaaS板块仍处於亏损阶段。这折射出内地ERP与SaaS市场的现状：ERP解决方案市场已趋向成熟，能为企业带来稳定的收入来源；SaaS市场仍处於发展初期阶段，前期需要大量资本投入，後期的回报仍具有较高不确定性。此外，明源云的销售和行销费用在近几年持续走高。2019年，明源云的销售和行销费用占公司毛利润44.32%。高昂的行销费用也反映出内地地产软体市场激烈的竞争环境。

不可否认，中国地产软体市场渗透率较低。根据弗若斯特沙利文统计，中国地产软体市场渗透率在2019年为0.10%，远低於美国市场的1.55%，而且随著科技发展与数位化运用的普及，地产软体市场规模发展潜力强劲。但，作为房地产产业链的一环，地产软体行业的业绩表现与内地房地产行业发展週期息息相关。由於近几年内地房地产市场受到政府宏观调控的影响，整体楼市正趋於理性。内地房企正经历著产业优化转型的压力，越多的中小型房企可能被头部房企收购，行业集中度将会加剧。对於明源云这种龙头企业而言，若想进一步拓展业务，则需要向中小型房企渗透，这也使得地产软体行业集中度进一步提升。

由此可见，内地地产科技的市场正被逐步发掘，以明源云为代表的龙头玩家也已抢占了较大市场份额。反观海外市场，地产资讯科技的发展则更加成熟。如Altus Group，专为商业房地产行业提供软体、资料解决方案和技术支援服务的加拿大公司，在2011年於多伦多交易所上市。相较於明源云，Altus Group服务业态更为多元，利用专有的分析平臺提供全面的房地产资讯，并可以对商业地产投资组合进行绩效评估，以及提供土地测量和製图等服务。而Altus Group一路高涨的股价（据FactSet的资讯，Altus Group市盈率近日高达170）亦反映出海外资本市场对地产科技的青睐。

笔者认为，在内地地产科技不断成长的环境下，明源云能否稳固江山，更上一层，将很大程度取决於自身地产软体科技的盈利能力以及新产品服务的开发能力。从长远看，明源云若能顺利实现SaaS板块扭亏为盈，并在产品服务保持领先地位，要成为内地版的Altus Group，也非不可能。