财新传媒 财新传媒

阅读:0
听报道

最近一期的经济学人杂志,以「房地产恐怖剧情」为题,封面配上象征万圣节的南瓜,并以房屋的图像取缔其被挖空的双眼,状甚恐怖,旨在剖析当前全球房地产的危机。

 

而每年,瑞银全球房地产泡沫指数都会关注全球 25 个主要城市的住宅房地产价格,以确保它们是否存在持续性定价过高的境况。该指数通过查看房价与工资的比率以及平均房价来定义,并根据其泡沫风险对其进行评分。

 

近年来,低利率扩大了房价和收入的差距。对于处于泡沫风险区的城市,在过去十年中,按通胀调整后的价格平均上涨了 60%,而租金和实际收入仅增长了 12%。利率上升和抵押贷款成本的上升,意味着全球各地的房地产市场多年繁荣快将结束,通胀上升和经济不确定性可能意味着泡沫即将破裂,导致各地房价暴跌。

 

而刚出炉的2022 年指数再次发现,法兰克福和慕尼黑这两个德国城市的房价以及多伦多、苏黎世、香港、温哥华和阿姆斯特丹的房价表现出「明显的泡沫特征」,这意味着这些城市的房价明显高估。今年,多伦多超过了法兰克福(去年位居榜首),成为世界上「泡沫风险」最高的城市。

 

房地产泡沫从来都是一个棘手的现象。 随着市场积聚的购买动力和价格上涨,该市场是否被高估并充斥着投机活动,或者只是存在着强劲的所谓刚性需求,有时还是有争议的。 一个常见的危险信号是价格与当地收入和租金脱钩。 同样,实体经济中的不平衡,例如过度的建筑活动和贷款,亦可能预示著泡沫正在形成。

 

而在被分析的25个城市当中,香港经历了最大的一年名义跌幅。 报告指出,自 2019 年左右以来,香港由于缺乏负担能力、经济困境和防疫限制都对需求造成了重大影响,因此楼价普遍停滞不前。资产价格不可能永远上涨,大多数估值较高的城市已经开始进行价格调整,这都是可以预见的。

 

另外值得关注的是,名列第二名的是令人意外的德国法兰克福,而另一个德国城市慕尼黑甚至也排在香港之前。其实,这德国双城在去年的同样房地产泡沫指数排行榜上,已经进驻前五。根据瑞银的解释,过去 10 年,低利率使房价与地区收入和租金脱钩,在法兰克福和慕尼黑,由于低空置率加上高投资需求推高了价格,过去十年来,房地产价格翻了一倍多。

 

有别于前五的香港与多伦多,德国双城的泡沫情况之所以令人惊讶,原因是近年德国奉行「房住不炒」的政策,透过其严苛的租务管制法规,的确令德国的楼价保持一段时间的平稳。国民的财富投资,精力心神都被投放在发展实业之上。故此,这两年的泡沫指数报告,实在令人大跌眼镜,不禁令人反思究竟「房住不炒」的概念是否真的行得通。

 

无论如何,倘若在自由市场的经济系统下,有着过分的行政干预,有时候还是会弄巧反拙。至于大中华地区投资者关心的香港楼市,会否也会因为中短期的供求逆转,加剧了高利率及地缘政治等负面效应,把香港在明年的泡沫指数中踢出前五位,投资者宜紧密观察,并作出超前的理性部署。

话题:



0

推荐

卢铭恩

卢铭恩

59篇文章 1次访问 15分钟前更新

现任华坊咨询评估有限公司董事总经理、方土控股创办人及亚洲房地产科技社创办人。卢为注册中国房地产估价师、香港测量师学会产业测量师、粤港澳大湾区经贸协会主席(房地产科技)、香港中文大学酒店及旅遊管理学院兼职助理教授及香港大学SPACE中国商业学院客席讲师。曾为跨国测量师行高级董事,兼任上海地区估值及咨询部主管逾五年,主理大中华区房地产融投咨询及评估业务,曾处理超过60宗内地企业香港及新加坡上市项目。卢于2014年创办方土控股,下辖华坊咨询评估有限公司经营亚太区产业测量业务。

文章