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智能估值模型(“Automated Valuation Model”)对资产估值界的衝击

人工智能驱动的阿法狗在数年前已能轻松打败中韩的围棋国手。笔者相信,今日的人工智能技术实际已经可以代替人类进行一些複杂的分析,甚至思考。至於在商业上的应用程度,业已不是技术上问题,而是行业认受性和法律框架等问题。如无人驾驶汽车大可取代人类驾驶,人工智能驱动的医疗诊断準确度或比医生高,但法律还是未能解决交通及医疗事故责任谁属的问题

於资本市场商业社会,一向尊崇专业人士。专业人士的定义,泛指掌握及阅览大量资讯及数据,配合自身的经验去运用案例做出分析或服务的一个群体。如今,人工智能大数据等科技,其实早可取代这些技能 。

其实,欧美等国家已经有不少科技公司正在积极研发人工智能驱动的智能估值模型(“AVM”)来处理房地产,以及其他类型资产(如财务衍生工具,公司股份等)的估值。以香港的房地产估值市场为例,房产估值一般由产业测量师专责处理,也正在面临新兴的AVM之衝击。香港的房产估值行业还是处於「石器时代」,反观中国内地早已有科技公司开发AVM,部份按揭银行更会直接采纳AVM所产出的结果,作为按揭批核的依据。似乎,一些从事贩卖物业评估报告签名的测量评估师,正渐渐被科技取代。

教授资产估值的第一门课,开宗明义地说:「资产估值就是艺术和科学的结合」。听起来很玄,但实际上也说明资产估值其实没有绝对的对或错,是一种带有主观性的鑑定。资产评估要通过大量成交案例收集,分析比较一些宏观及微观的参数,现金流推测等来进行。但所谓“rubbish inrubbish out”(垃圾进,垃圾出),人爲操控无可避免。

於资本市场,资产评估报告扮演著不轻的角色,如上市公司收购交易的公允作价,投资物业週年重估可影响其损益表,根据资产价值(如房地产)多寡而决定贷款额度,也是依赖资产估值师的评估报告。以香港的房地产估值情况为例,行业的房地产评估公司,良莠不齐。笔者了解,部份测量师行,也一味遵从客户的要求,“评”出一些数字,奈何有关专业学会却佯作不见,监管失灵。笔者认爲,倘若行业生态难变,AVM或可令机构投资者,银行及监管机构等,有一个风险控制的可能,撇除人为错误及操纵,长远使资本市场稳定安全。

笔者认爲相关业界理应怀抱创新,专业监管机构更需积极应对科技衝击,规範操守。总括来説,AVM对资产估值界的衝击,包括估值行业人手亟需自我增值,转移到高增值的谘询服务;另外,水清则无鱼,人为失误及操纵程度减轻後,会对行业既得利益带来衝击;而相关的专业学会,监管机构理应尽快应对AVM,规範操守,设置法律框架,否则在市况变差下,人手估值的问题早晚会影响资本市场的安全係数。总括来説,资产AVM发展面对科技发展进度,行业既得利益阻力及法律框架的座大山,还亟需业界与监管机构的携手推动,金融体系才得以透过科技创新来增加安全係数。



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