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房地产作为不动产一向价值不菲,除了供不应求和本身建造成本较高之外,有部份房地产的成本其实是来自房地产买卖过程中的高昂交易成本,而其中的信息不对称 (information asymmetric )问题可堪玩味

 

畅销书《魔鬼经济学》的作者利瓦伊特提出了一个耐人寻味的比较: 美国3K党和地产中介的相似之处。3K党是一个十九世纪末在美国南部萌芽的秘密组织,通过进行私刑来逼迫和恐吓有色人种,令他们不敢乘车或是投票。事实上, 3K党实际作出的私刑不多,但他们懂得如何操纵讯息,通过不停发出私刑的谣言,导致所引发的恐惧比实际影响大。其后, 3K党因为秘密情报及通讯密码被间谍流出,神秘面纱被揭开,他们也因为失去控制信息权力而被瓦解。

 

3K党拥有的力量来自他们不为人知的信息而人们往往对未知的恐惧。房地产中介的力量也是来自信息,他们比买卖双方更了解市场和交易情况,于是便可以透过操纵信息令买卖双方作出「逆选择」。因为买卖双方未能判断中介信息的真伪,而产生因信息不足而受损害的恐惧,如买家担心会用高于市价的金额买下单位,或是卖家出价低于市价导致速销,令中介更快从中得到佣金。当然,地产中介绝对没有3K党般邪恶,纯粹是因为经济学上的「诱因触发动机」理论,令他们利用其信息优势赚取比应得更高的佣金。

 

3K党和地产中介是两个信息不对称的例子,当交易双方所拥有的信息量有差异,其中一方便可以从中多获利。3K党因为秘密情报流通后而失去操纵有色人种的力量,房地产中介也因为互联网公开了各地房产的成交价和叫价,而减少了可以「食价」的机会。此乃 “水清则无鱼” 之道理也。

 

房地产一向是世界上市场透明度最低的商品之一。房地产科技(PropTech)界一直致力解决信息不对称的问题,让信息开放给公众,例如使用区块链进行交易,成交价在平台上公开任人查阅;又或是建立网上地产交易平台,各区房屋供应和交易平均价,不同房型的价钱都一清二楚,让买卖双方在进行交易时可作参考;甚至有人工智能估价软件,令买家可以知道资产的公允市场价值多少;同时亦有大数据分析软件研发,令交易者可以针对信息作出准确判断。除了这些针对信息开放的科技外,增加信息对称其实也是使用房地产科技的意外利益(unintended benefit),例如安装智能楼宇管理设备固然能通过电子化来简化管理和维修楼宇的程序,同时间也提供了楼宇状况,维修开支等对交易有重要作用的信息

 

虽然房地产中介的价值不只于他们拥有的信息,还有自身的经验累积和讨价还价的谈判技巧,未必能被科技取代,但房地产科技一方面能开放信息,同时也能获取以往收集不到的信息,减低信息不对称带来的交易成本,理论上可令房地产更流通,甚至更可负担。

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卢铭恩

卢铭恩

82篇文章 16分钟前更新

现任华坊咨询评估有限公司董事总经理、方土控股创办人及亚洲房地产科技社创办人。卢为注册中国房地产估价师、香港测量师学会产业测量师、粤港澳大湾区经贸协会主席(房地产科技)、香港中文大学酒店及旅遊管理学院兼职助理教授及香港大学SPACE中国商业学院客席讲师。曾为跨国测量师行高级董事,兼任上海地区估值及咨询部主管逾五年,主理大中华区房地产融投咨询及评估业务,曾处理超过60宗内地企业香港及新加坡上市项目。卢于2014年创办方土控股,下辖华坊咨询评估有限公司经营亚太区产业测量业务。

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